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융자승인 안받고 샤핑? “NO!”

주택구입 때 피해야 할 10가지 실수

입력일자: 2009-08-13 (목)  
부동산시장이 이미 ‘바이어스 마켓’으로 접어든 지도 한참이 지났다. 그동안 주택구매 적기만을 손꼽아 기다려 왔던 바이어들이 최근 주택 샤핑에 본격적으로 나서고 있다. 하지만 꼼꼼히 따지고 계약한 매물임에도 불구하고 막상 에스크로를 오픈하고 나면 ‘아차’하며 후회하는 순간들이 있다. 후회 없이 만족스런 주택구입을 위해 피해야 하는 실수들을 모아봤다.


에이전트에게 맡기고 서류검토 ‘나몰라라’
홈 인스펙션 생략·처음 본집 무조건 계약
동네 분위기 고려않고 집만 보고 구입
재정능력 무시하고 사면 낭패볼수도



1. 집값 떨어지기만을 기약 없이 기다린다.

주택시장의 미래를 정확히 점칠 수 있는 사람은 아무도 없다. 매일 신문과 TV 뉴스를 뒤적이며 집값이 언제 바닥을 치나, 그 시기만을 저울질하는 것은 주택구입에 전혀 도움이 안 된다. 다운페이먼트를 할 수 있는 돈이 마련돼 있고 주택을 구입할 마음의 준비가 되어 있는 그 때가 바로 주택을 구입해야 하는 적기다.


2. ‘컨틴전시(Contingency)’를 빼고 오퍼를 작성한다.

‘컨틴전시’는 계약의 부대조항으로 에스크로 기간에 이 조항들이 해결 안 될 경우 매매가 성사되지 않을 수도 있다. 바이어가 융자승인을 받아야 한다는 조항과 주택의 상태가 바이어의 주거 기준에 부합해야 한다는 조항들이 흔히 오퍼에 포함된다. 만약 이 조항 중 어느 하나라도 해결이 안 되면 바이어는 계약을 취소할 수 있는 권리를 갖게 된다.

고가의 플라즈마TV를 구입하면서 30일 내 반환 규정여부를 확인하지 않는 소비자는 드물 것이다.

수십만, 수백만달러에 달하는 주택을 구입하면서 이 ‘반환규정’을 확인하지 않고 구입한다는 것은 생각만 해도 끔직한 일이다. 그러나 컨틴전시가 너무 많거나 까다로우면 오퍼 금액이 아무리 높더라도 셀러의 수락을 받기 힘들 수도 있으니 오퍼 작성 때 현명한 판단이 필요하다.


3. 에이전트만 믿고 각종 서류 검토는 ‘나몰라라’한다.

이미 주택을 구입해 본 바이어들은 누구나 경험했듯이 에이전트와의 만남에서부터 에스크로가 마감되는 순간까지 그야말로 ‘서류와의 전쟁’이다. 영어에 능숙한 바이어라도 부동산 전문용어와 법률용어 등으로 도배된 서류를 읽는다는 일이 쉽지 많은 않다.

하지만 오퍼와 관련된 서류들과 에스크로 서류들을 꼼꼼히 챙겨 검토하는 것은 좋은 주택을 구입하는 것 만큼이나 중요하다.

서류 검토를 소홀히 했다가 에스크로 마감을 코앞에 두고 예기치 못했던 뜻밖의 일들이 발생할 수도 있기 때문이다. 에이전트에게 한줄 한줄 설명을 요구하는 것도 무리다. 그렇기 때문에 에이전트에게 각 서류의 복사본을 미리 요청해 에스크로 기간에 틈틈이 시간을 내 각종 서류를 검토하는 것이 현명한 바이어의 자세이다.


4. 홈인스펙션 과정을 생략한다.

겉보기에 흠잡을 데 없는 집도 막상 천장 속의 배선이 제대로 되어 있는지는 바이어의 눈으로 도무지 확인할 길이 없다. 돌다리도 두드려 보고 가듯 새 집을 사더라도 반드시 전문 홈인스펙터와 함께 홈인스펙션을 실시할 것을 부동산 전문가들은 조언한다.

홈인스펙션 비용은 지역, 주택의 크기, 홈인스펙션 절차 등에 따라 차이는 있지만 대개 250달러를 넘지 않는 것이 일반적이다. 홈인스펙션은 바이어의 선택사항이지만 이 비용을 아끼려다가 주택 구입 후 더 큰 비용을 치를 수 있다.


5. 첫 눈에 반해 집을 산다.

첫 눈에 반해 결혼에 골인하는 경우는 있지만 주택 구입 때 이 같은 행위는 절대 금물이다. 첫 번째 본 집이 맘에 들어 서둘러 구입했다가 동일한 조건의 저렴한 주택이나 같은 가격대지만 더 나은 조건의 주택을 놓칠 수 있기 때문이다.

적어도 비슷한 가격대의 매물 3채를 보고, 비교한 뒤에 주택 구입에 본격적으로 나서라고 전문가들은 권한다. 설사 여러 집을 비교한 후에 첫 번째로 본 집을 선택한다 하더라도 이 경우 확신을 가지고 주택을 구입할 수 있다.
하지만 인근 지역 다른 리스팅들을 보지 않고 첫 번째 집을 선택할 경우 아무리 저렴한 가격에 구입했다 하더라도 웬지 모를 ‘찜찜함’이 남을 수도 있다.


6. 본인의 재정능력을 무시한 채 주택을 구입한다.

월 모기지 상환 금액이 월 총 소득의 28%가 넘지 않아야 한다는 것이 주택 구입 정석의 제 1항이다. 이 같은 룰을 무시하고 ‘묻지마’ 식으로 주택을 구입한 것이 최근의 차압사태를 불러 일으킨 주 원인 중 하나다. 렌더가 융자를 승인해 주었다고 해서 바이어가 그 융자금액을 다 부담할 수 있다는 것을 의미하지 않는다. 재정상황을 누구보다도 잘 알고 있는 바이어 스스로가 최근 한층 까다로워 진 렌더보다도 더 까다롭게 융자금액을 결정해야 한다.


7. 은행 차압매물이나 ‘픽서어퍼’ (fixer-upper) 매물을 철저한 조사
없이 구입한다.

최근 다소 주춤해졌지만 한동안 은행 차압매물이 주택시장의 대세를 이뤘다. 주로 부동산 전문 투자가들을 중심으로 매매가 많이 이뤄졌지만 일부 초보 투자가들 중 섣불리 이 같은 매물을 구입했다가 낭패를 보는 경우가 많았다.
픽서어퍼란 주택의 상태가 매우 열악해 주변 시세보다 아주 저렴하게 나온 매물이고 은행 차압매물 역시 대부분 관리가 소홀해 주택의 형태를 찾아 보기 힘든 경우가 많다. 이런 매물을 구입 시 수리비와 주변시세를 사전에 철저히 조사하는 것이 매우 중요하다. 가급적이면 주택시세가 안정적인 지역의 매물을 고려하고 매물을 보러갈 때 핸디맨이나 전문 주택 수리업자와 함께 가면 보다 정확한 비용을 계산할 수 있다.


8. 동네 분위기를 고려하지 않고 집만 보고 산다.

‘로케이션, 로케이션, 로케이션’. 에이전트들이 자신의 리스팅을 소개하는 란에 가장 자주 등장하는 표현중 하나다. 그러나 이 말만 믿고 집을 샀다가는 십중팔구 후회하게 마련이다. 에이전트가 선호하는 지역과 바이어가 선호하는 지역이 항상 일치하는 것만은 아니기 때문이다. 로케이션이 좋기로 소문난 지역도 바이어의 라이프 스타일과 맞지 않는다면 사는 것이 여간 힘든 일이 아닐 수 없을 것이다. 자신의 라이프 스타일은 물론 통근 또는 통학 거리, 학군 상황, 마켓 등 상가 조성 여건, 성범죄자 거주 여부 등 여러 가지 조건을 감안해 지역을 선정한다. 투자목적이라면 자녀가 없더라도 좋은 학군에 위치한 집을 사는 것도 좋다. 일단 선택한 지역이라도 주택 구입 전 여러 시간대별로 방문해 동네 분위기를 파악해보는 것도 좋은 방법이다.


9. ‘되 팔 때의 가격’ (resale value)을 무시한다.

생애 처음 장만한 집에서 평생을 지내는 경우는 드물다. 아무리 좋은 학군에 거주하더라도 자녀가 대학교에 입학하고 나면 이사를 한번쯤은 고려하게 된다. 주택 구입에는 주거의 목적과 함께 투자의 목적도 동시에 존재하기 때문에 재판매시의 주택 가치를 전혀 고려하지 않을 수 없다. 업종을 불문한 최근 ‘친환경’ 추세에 맞춘 에너지 효율적 주택을 구입한다면 되 팔 때 좀 더 높은 가격을 받을 수 있을 것이다.

냉난방 시설이 잘 관리된 주택, 에너지 효율 가전제품이 설치된 주택, 이중창 설치로 열손실이 적은 주택, 태양열 발전 설비가 갖춰진 주택 등이 그 예가 될 수 있다. 이밖에도 옷장 등 수납공간이 풍부한 주택, 에어컨이 설치된 주택 등도 바이어들이 선호하는 주택이다.


10. 융자 ‘사전 승인’ (Pre-Approval) 없이 주택 샤핑에 나선다.

본인의 분석으로 50만달러를 호가하는 리스팅에 오퍼를 했다가 렌더로부터 현재 재정상황으로는 30만달러대 이상의 주택을 구입할 수 없다는 통보를 받게 되면 그 실망감이 이만저만이 아닐 것이다. 최근 대부분의 셀러들이 융자 사전 승인서를 오퍼와 함께 제출할 것을 요구하고 있지만 이러한 요구가 없더라도 주택 샤핑에 앞서 자신의 재정상황을 철저히 분석해 본인에게 적합한 매물을 고르는 것이 불필요한 수고를 덜 수 있는 길이다.

신뢰할 수 있는 융자 전문가와 만나 크레딧 히스토리, 소득 증명서, 다운페이먼트 증명서 등을 제공하면 적절한 가격대의 융자 사전 승인서를 발급받을 수 있다. 오퍼 제출시 승인서를 준비하지 않은 바이어보다 유리한 입장에 서 오퍼가 수락될 확률도 높다.


<준 최 객원기자>





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