1031 Exchange 주택매매

10월부터 2년 이상 거주했다 하더라도 불가능
직장·병등으로 살지 못할 땐 해당기간 부분 혜택

지난주에 이자율이 2.25%로 인상되었고 앞으로도 당분간 이자율은 계속 상승할 것으로 예상되고 있다.
이에 따라 부동산 가격에 영향을 줄 것이라는 예견이 지배적이긴 하지만, 여전히 부동산은 투자의 1호의 위치를 고수하고 있고 좋은 주택이나 건물은 시장에 나오기 무섭게 거래가 성사되고 있다. 부동산 거래가 활발해지면 부동산 투자이익이 많이 발생하게 되고 투자자들은 이익에 대한 기쁨은 잠시고 세금 때문에 고민하게 된다.
주택 관련 개정 세법이 있어서 살펴보고자 한다.
주택 매매에 대한 세금은 과거 5년 중 2년 이상을 주 거주지로 거주를 하였다면 싱글의 경우는 25만달러까지, 부부 공동의 경우는 50만달러까지의 매매 이익은 면세이다.
단, 면세 조항의 경우 과거 5년 중 2년을 살지 못하는 이유가 직장 관련 또는 병으로 인해서 이사를 해야만 하는 경우는 해당기간 만큼 부분 면세 혜택을 받을 수 있는 예외 규정이 있다. 그러나 그동안 like-kind exchange로 구입한 주택에 대한 특별한 규정을 두고 있지는 않았었다.
1031 exchange라고도 통용되는 like-kind exchange는 사업 또는 투자 목적으로 구입한 부동산을 처분하고 동종의 다른 부동산으로 구입할 경우 이 거래에서 발생하는 이익에 대해서는 세금 납부를 연장해 주는 규정이다.
예를 들면 소유하고 있는 아파트를 처분하고, 45일 이내 다른 샤핑센터를 구입할 것을 정하고, 180일 이내 구입이 이루어지면 전에 소유하고 있던 아파트를 처분하면서 발생된 이익에 대해선 세금 납부를 뒤로 연기할 수 있는 규정인 것이다. 의회에서 주 거주지에 대한 세금면제 규정을 두게된 배경은 개인이 주택을 소유하도록 장려하려는 뜻이었는데 like-kind exchange를 통해 구입한 주택에까지 이런 혜택을 준다는 것은 적절하지 못하다는 판단에 이 부분을 명확히 규정했다.
2004년 10월22일부터는 과거 5년 이내 like-kind exchange로 구입한 주택을 주 거주지로 2년 이상을 거주 후 매매한 경우 앞서 설명한 주 거주지 주택 매매에 대한 세금 면세조항의 혜택을 받지 못하게 된다.
다음 몇 가지 사례를 통해서 이해해 보도록 하자.
사례 하나. 2004년 1월1일 김씨는 콘도를 like-kind exchange를 통해 임대 목적으로 구입해서 2004년, 2005년 두 해 동안 임대를 주었다. 그 후 2006년 1월1일에 임대를 중단하고 콘도로 이사를 해서 주 거주지로 2년 거주 후 2008년 1월 주택을 처분했다. 이 경우 김씨는 주거주 주택을 매매 기준 4년 전에 like-kind exchange로 구입했던 관계로 비록 2년 거주 요건은 충족했다 하더라도 매매기준으로 5년 내에 like-kind exchange가 있었기 때문에 매매이익에 대해서는 면세 혜택을 받지 못한다.
사례 둘. 박씨는 콘도를 2004년 1월1일에 like-kind exchange로 구입한 후에 2년을 임대 주고 2006년 1월1일부터 2009년 1월 매매 때까지 주거주지로 거주했다. 이 경우 박씨는 매매 5년 이전에 like-kind exchange가 있었고, 2년 거주 요건도 충족했기 때문에 매매이익에 대해서 면세 혜택을 받을 수 있다.
사례 셋. 박양도 역시 첫 번째 예와 마찬가지로 콘도를 2004년 1월에 구입 후 임대를 주고 2006년에 1월부터 2007년 1월까지 1년 동안 주거주지로 거주해오다, 직장 문제로 타주로 이사를 해야만 했다.
따라서 박양은 2007년 1월 매매시 기준으로 5년 내에 like-kind exchange로 콘도를 구입했기 때문에 완전 면세 혜택은 받을 수 없으나, 1년은 사용했고 2년 이상을 소유하면서 직장 문제로 매매를 해야 했기 때문에 면세조항의 예외에는 적용되어 해당기간 만큼 부분면세 혜택을 받게 된다.

안병찬 <공인회계사>
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