부동산 Q & A

댓글 2007-08-09 (목) 12:00:00

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임대주택은 현금 흐름만 보면 안 돼

<문> 저는 1가구 단독 임대주택에 투자하는 걸 권하는 책을 최근에 읽었습니다. 그러나 제가 사는 지역에서는 20%를 다운페이먼트 하고도 좋은 수익을 돌려주는 이런 임대주택을 찾기가 어렵습니다. 임대용 주택에서 발생하는 적자 현금흐름은 나쁩니까?
<답> 적자 현금흐름은 임대 소득이 프라퍼티 비용보다 작다는 것을 뜻합니다. 그러나 가끔 집 값이 상승하는 시장에서 적자 현금흐름이 있는 임대주택이 팔 때는 매우 수익이 좋은 수단이 되기도 합니다. 귀하가 작은 적자 현금흐름을 감내할 수 있다면, 좋은 투자가 될 수 있습니다. 예를 들어, 귀하가 매달 100달러 적자를 보지만 매달 집 값이 500달러 오른다고 생각하면, 귀하가 결국 집을 팔거나 임대용 주택을 재융자할 때까지 다른 소득에서 적자 현금흐름만 보충할 수 있다면 좋은 투자가 됩니다.

주택 판매로 미납 모기지 해결 바람직

<문> 제 딸의 크레딧이 나빠서 제가 딸에게 집 살 때 다운페이먼트 할 돈을 주었습니다. 대출도 제 이름으로 얻었고, 제 이름이 딸과 함께 공동 소유주에 올라 있습니다. 저희는 말도 하지 않는 사이가 됐고, 딸은 모기지 페이먼트를 내지 않고 있습니다. 대출자가 제게 전화를 걸고 있습니다. 저는 노인으로 월 소득도 얼마 없고 저축해 놓은 것은 없습니다. 딸은 제가 전화 메시지를 남겨도 답을 하지 않습니다. 제가 어떻게 할 수 있나요?
<답> 귀하가 할 수 있는 가장 좋은 방법은 귀하의 딸이 그 집을 팔도록 설득하는 것입니다. 그러면 두 사람 모두 에퀴티라도 건질 수 있고, 따님은 다운페이먼트로 받은 돈을 귀하에게 돌려줄 수 있을 것입니다.
귀하의 딸이 대화하는 걸 거부하고 있으니, 상황은 그리 좋아 보이지 않습니다. 모기지 대출자가 압류를 하고 집값이 모기지 대출 잔액만큼 되지 않으면, 대출자는 잔액 부족 결정을 위해 귀하와 귀하의 따님을 추적할 것입니다.
귀하가 생계를 유지하는 것도 힘든 노인이고, 부족분을 갚을 자산도 없다는 사실을 대출자에게 알리기를 저는 권유합니다. 귀하가 잃은 것은 없고 얻을 것만 있습니다.

채무 면제 받으면 과세 부담 발생 가능

<문> 8년 전에 저는 집 한 채 사서 5년간 그 곳에 살았습니다. 저는 이사를 나갔지만 그것을 팔 수 있을 거라고 생각하면서 월 페이먼트를 계속 냈습니다. 그 지역의 물 문제 때문에 집이 팔리지 않습니다. 저는 집을 비워둔 3년간 페이먼트를 낸 뒤 최근에 그 집의 소유권을 모기지 대출회사에 넘겼습니다. 제가 장기 양도소득 손실을 갖고 있나요?
<답> 대출회사가 귀하를 귀하의 모기지 의무에서 벗어나게 해줬기 때문에 귀하는 양도소득 손실보다 더 무서운 과세채무 면제상황에 놓이게 됐습니다. 채무 면제는 종종 과세가 됩니다. 더 자세한 내용은 세무 전문가와 상담을 하세요.

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