건물주 차압시 자칫 강제퇴거
LA한인타운의 4유닛 임대용 공동주택에 거주하는 이모씨는 얼마 전 집주인에게 모기지 페이먼트가 체납됐다는 ‘채무불이행통보’(Notice of Default)가 배달된 사실을 알게 됐다. 채무불이행 통보는 주택차압 절차의 첫 단계. 이미 체납액은 2만5,000달러를 넘어선 상태였다. 이씨는 알고 지내던 집 주인이 주택가격이 많이 오른 상태에서 투자용으로 이 주택을 구입했다는 사실도 떠올리자 불안감이 더 커졌다. 이씨는 건물주에게 상황을 문의했으나 돌아오는 답변은 “걱정말고 렌트만 잘 내라”는 것. 이씨는 리스도 끝나지 않은데다 다른 곳으로 이사가기도 여의치 않아 가슴만 태우고 있는 상태다.
부동산 시장 침체로 인해 차압 절차에 들어가는 주택이 늘어나면서 건물주 뿐 아니라 한인 세입자들에게도 불똥이 튀고 있다. 특히 차압 절차에 들어가도 세입자들에 대한 사전 통보 등 이에 대비할 수 있는 법적 보호망이 없어 세입자들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.
LA법률보조재단(LAFLA) 앤서니 노 변호사에 따르면 차압상황에서 세입자들에게 주어진 권한이 크게 없어 법적 보호를 받기 어렵다. 채무불이행통보는 보통 차압이 일어날 수 있는 단계에 돌입했음을 알리는 신호다. 다음단계로 넘어가면 은행은 수탁자판매통보(Notice of Trustee’s Sale)를 내고 판매에 들어가고, 실제로 판매가 이뤄져 타이틀 변경이 발생할 때까지는 현재의 집주인이 법적 주인으로 인정받아 계속 렌트를 줄 권한을 갖게 된다. 세입자는 퇴거를 당하지 않으려면 렌트를 계속 내야 하는 것이다.
차압후 소유권이 바뀌면 새로운 건물주는 세입자에게 ‘계약폐지통보’(notice of termination)를 보낸다. 이때 집주인이 살고 있으면 3일, 세입자에겐 보통 30일의 기간이 주어진다. 건물이 LA시 렌트안정화조례(렌트 컨트롤)의 통제를 받는 건물이라면 차압후에도 같은 보호를 받을 권한을 갖고 있다. 즉 계약을 폐기하는 통지에는 렌트안정화조례에 맞는 합당한 이유를 담고 있어야 한다.
주거권리센터(Housing Right Center) 프란세스 에스피노자 사무국장도 “현재의 주법에서 집주인이 차압 가능성이 있는지 여부를 세입자들에게 미리 알릴 의무는 없다”면서 “일반적으로 렌트를 지급하는 간격만큼은 이사 갈 여유를 주게 돼 있다”고 말했다.
차압으로 인한 세입자 퇴거에 대한 정확한 통계는 없으나 모기지은행협회(MBA)가 올해 실시한 조사에 따르면 차압 주택의 8채중 1채는 집주인이 거주하지 않는 주택인 것으로 나타났다.
연방상하원에서는 차압후에도 최대 리스를 6개월 연장해준다거나, 세입자에게 차압전 90일간 통보를 주는 등 법안이 고려되고 있으나 통과 및 실시 여부는 아직 불투명하다.
<배형직 기자>
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