계속되는 주택가격 하락으로 융자금액이 집 가치보다 높은 소위 깡통 주택들이 수 없이 늘어나고있다. 현재 모게지를 가지고있는 5,000만 채의 주택 중48% 이상인 2.500만 채가 갚아야 할 돈이 주택 가격보다 더 많다는 뜻이다. 이는 미국에 있는 총 주택 수의 1/3 이상이 가치보다 더 많이 빚을 진 집에 살고 있다는 뜻이다.

끝이 어딘지 모르고 계속 떨어지는 집 값은 융자를 받고 지금까지 돈을 잘 내고 있던 사람들 마져 “이 마당에 내가 융자금액을 상환하는 것이 무슨 의미가 있을까?” 하고 생각하게 만들고 있는 것이 현실이다. 집 값이 특이 많이 떨어진 분들은 훨씬 결정을 내리기가 수월하다. 예를 들면 집 가격을 70만 불 주고 30만 다운하고 40만 융자를 받았는데 현재 가격이 35만 불 나간다면 어떤 생각을 가지게 될 것인지는 자명하다.

연구 조사에 따르면 현재 연체하는 집의 26% 이상이 페이먼트를 할 수 있음에도 불구하고 고의적으로 집 페이를 거르고있다고 한다. 주택 가격이 계속떨어지면 더 많은 사람들이 페이먼트를 하지 않을 생각을 하게 될 것이다. 현재 California에 있는 Modesto라는 도시는 전체 주택의 84%가 Equity가 없는 깡통주택이라고 한다. Las Vegas도 총 주택의 81%가 Underwater 주택이라는 보고가 있다.

연방정부도 늘어가는 주택차압을 막아보려 많은 노력을 기울이고있다. 그 노력의 일환으로 집이 차압되어도 다시 Lease Back 하여 살게 해주고 5년 후 그간 페이먼트를 잘 내 오고 있다면 다시 살 수 있도록 도와주는 일명 “Neighborhood Preservation Act” 라는 법이 상원의 통과를 기다리고있다.

위의 법이 통과되면 집을 빼앗긴 전 주택 오너라 할 찌라도 수입이 Fare Market rent와 부대비용을 낼 수 있을 정도라면 집을 이사나감 없이 살 수 있도록 도와준다. 예를 들면 2년 전 60만 불 짜리 집을 20만 다운하고 40만 융자를 얻었는데 현재 가격이 30만 불이 나간다 가정 하자. 이때 Private Investor가 30만에 집을 사서 옛 주인에게 매달 $2,000씩 받고 리스를 준다. 그 다음 집을 $330,000에 사도록 계약하는 Lease buy Option으로 계약을 한 후 이사감 없이 그 집에 살다 3년 후 주택을 다시 전 주인이 구입하는 방법이다.

위의 방법은 Investor와 전 주택 소유주에게 모두 유익한 Win?Win situation이 될 수도 있을 것이다. 오죽 답답하면 고의로 집을 버리겠는가? 하지만 집을 버림에 있어서 무엇이 옳은지는 스스로 판단하여야 한다. 아래 탈무드에서 말하는 중용에 대하여 몇자 옮긴다.

“군대가 행진하고 있었는데 길의 오른쪽은 눈이 내려 얼름이 얼어 있었다. 그리고 길의 왼쪽은 불바다였다. 이 군대가 길 오른쪽으로 가면 얼어죽고, 길 왼쪽으로 가면 불에 타 버린다. 하지만 가운데의 길은 적당히 따뜻함과 시원함에 조화된 길이었다.”

“남들이 모두 옷을 입고 있을 때에는 벌거숭이가 되지 말라. “
“남들이 모두 벌거숭이일 때는 옷을 입지말라.”
“남들이 모두 앉아 있을 때에는 서 있지 말라.”
“남들이 모두 서 있을 때에는 앉아 있지 말라.”
“남들이 모두 울고 있을 때에는 웃지 말라.”
“남들이 모두 웃고 있을 때에는 울고 있지 말라.”


브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
(213)219-9988