주식이 올라가고 경기회복에 대한 기대가 커진것이 사실이다. 정부에서 올해 시작한 첫번째 주택구입자 에게 $8,000의 세금 크레딧을 주는 Program 으로 지난8월 까지 315,000이 혜택을 받았다고 한다. 하지만 이 프로그램이 종료되는 11월 말 부터 주택경기가 더 나빠질 것이라는 우려의 목소리가 높다. 현재 30년 고정 모게지는 4.5% , 15년은 4.25%, 그리고 5년 고정은 3.5%라는 경이적인 이자를 기록하고 있지만 융자 신청 건 수는 그리 많지 않은 실정이다. 그 이유는 떨어진 주택 가격과 높아진 은행의 턱으로 설명할 수 있다. 융자 심사가 예전에 비해 무엇이 바뀌었는지 크게 4가지로 나누어 알아본다.

1. 크레딧 ? 예전에는 580점만 나와도 100%까지 융자가 나오던 좋은 시절이 있었다. 하지만 지금은 740점이 넘지 않으면 좋은 이자는 꿈꾸지 말아야 한다. 예를 들어 점수가 680 아래이면 20% 다운으로 집을 사는 것은 불가능하다. 크레딧 History도 예전에는 1년만 되도 융자가 가능했지만 현재 은행들은 적어도 3년 이상의 완벽한 기록을 원한다.

2. Down Payment ? 과거엔 Sub Prime Loan이라는 미명아래 down 없이 100%까지도 쉽게쉽게 융자가 나왔었다. 5% 혹은 10%의 다운만 있으면 아주 저렴한 이자로 주택을 구입하였다가 가격이 오르면 다시 팔고 또 5% 다운하고 집을 사서 돈을 벌었다. 요즘은 20% 다운은 기본이고 특히 Non owner 일 경우 30%, 외국인 일 경우 40% 이상 다운을 요구한다.

3. Job( Qualification) -1년 전 만 해도 소위”easy doc “ 이라는 융자 프로그램으로 수입 증명 없이 크레딧만 좋고 다운만 어느정도 한다면 융자가 잘 나왔다. 지금은 그 융자 프로그램이 없어진지 오래다. 모두 Income을 확인하는 full doc program이 되어 자격조건이 맞지 않는다면 융자가 힘들다. 요즘 전화로 직장만 확인하여 융자를 승인하는 VOE(Verification of Employment) Program이 몇군데 있기는 하지만 이도 상당히 까다롭다.

4. Appraisal ? 수 십년 간 감정 오더는 융자 브로커가 해 왔다. 하여 약간 감정이 안나와도 감정사를 Push하여 가격을 약간 올릴 수 있는 여지가 있었다. 현재는 가격이 하루가 다르게 떨어지는데다가 은행이 직접 감정을 오더 하므로 가격이 덜 나온다면 감정비만 쓰고 융자도 하지 못하는 경우가 많이 발생하고있다. 게다가 borrower가 감정 report를 받아보고 승인하지 않으면 Loan Doc이 나오지 않아 융자받는데 시간이 더 많이 걸린다.

물론 은행이 부실 대출의 여파로 많이 망하고 자신들의 보호 차원에서 융자 자격조건을 강화해야 함은 이해가 간다. 하지만 예전에 비해 엄청나게 강화된 융자심사는 융자가 나오는데 더 많은 어려움을 주고 이는 경제 회복의 속도에 브레이크를 걸고 있다. 특히 417,000불 이상의 융자에대한 적절한 융자 프로그램의 도입이 절실한 때 이다. California는 집 가격이 비싸서 417,000불 이상의 융자를 필요로 하는 집이 많다. 현재 1.5 Million dollar까지 융자를 하려면 40% 이상을 다운하고 이자도 1% 이상 비싸다. 이래서는 주택 경기 회생에 의문이 생길 수 밖에 없다. 연방 준비제도 이사회(FRB)는 이번에도 단기금리를 0-0.25%로 동결했다. Investor들도 실제로 도음이되는 융자 프로그램을 빠른 시일내에 내 놓기를 기대한다.

브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
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