■융자

모기지 이자율이 사상 최저를 기록하면서 재융자에 대한 문의와 신청도 늘고 있다. 재융자를 생각하면서 많은 손님들은 재융자를 하는 게 경제적으로 의미 있는지를 고민하게 된다. 은행만 좋은 일을 시켜주는 것이 아니냐고 반문하는 사람도 있다. 그러나 대부분의 은행들은 손님에게 이익이 되지 않는 재융자는 하지 못하도록 관리감독하고 있다.

재융자에 대한 손익계산을 따질 때 접근방법이 몇가지 있다. 우선 재융자에 들어가는 비용과 재융자 후 얻게 되는 이득을 비교하는 방법이 있고 현 모기지 만기까지 총페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 새로운 융자의 총페이먼트를 비교할 수 있다.

30년 고정의 경우는 대부분 30년 보유하여 모기지를 완납하는 경우를 상정하기보다 당장 월 페이먼트를 줄이는데 초점을 맞추기 때문에 전자를 적용하는 게 바람직하고 15년, 10년 고정, 혹은 7년, 5년 고정으로 융자를 받아 이 기간에 완납을 계획하는 사람들에게는 후자의 접근이 옳다고 볼 수 있다.

재융자의 손익계산을 따지기 위해서는 먼저 재융자에 들어가는 비용을 확실히 해야 한다. 그래야 계산이 가능해진다. 재융자비용은 크게 세가지로 구분된다. 포인트, 융자 및 관련서비스 비용, 선납금 등이다. 포인트는 이자율을 낮추기 위하여 지불하는 값으로 1포인트는 융자금액의 1%에 해당한다.

정해져 있는 비용이 아니고 손님이 선택할 수 있다. 제로 포인트로 할 수도 있고 0.5포인트로 할 수도 있다는 얘기다. 융자 및 관련서비스 비용은 렌더 프로세싱비, 심사비, 감정비, 에스크로 오피서비, 타이틀 비용, 기타 등이 해당하는데 순수 재융자 관련 비용으로 약 3,000달러 가량 든다.

마지막으로 선납금은 한달치 이자금액, 수개월치 재산세와 보험료 등을 에스크로를 통해서 미리 지불하는 금액으로 융자비용이라기보다 어차피 내야 할 것을 재융자를 함으로써 지불하게 되는 돈으로 생각하면 된다. 그런데 에스크로 비용내역서에 나타나는 총 재융자 비용에는 이 선납금 항목이 같이 포함되어 있어 많은 사람들에게 혼동을 주고 있다.

에스크로 비용내역서에서 순수 재융자 비용항목과 선납항목을 구분할 줄 아는 능력이 필요하다. 그리고 설령 재융자 때 이 선납항목에 해당하는 돈을 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받았다 하더라도 재융자의 손익계산을 따질 때는 이 항목들을 제외하고 계산해야 한다. 왜냐하면 이 선납항목들은 재융자를 하지 않더라도 어차피 내야하는 돈들이기 때문이다.

재융자 손익계산의 구체적인 예를 한번 들어보자. 어떤 사람이 2년 전에 41만7,000달러를 30년 고정으로 5.5%에 융자받았다고 치자. 2,368달러의 월페이먼트를 만 2년을 해 지금은 40만5,448달러의 잔액이 남아있다.

이 사람이 지금 3,000달러의 순수비용을 들여 40만8,448달러를 30년 고정 4.375%(No 포인트)의 이자율로 재융자를 하면 월페이먼트는 2,039달러가 된다. 재융자로 월페이먼트가 329달러 줄어든다. 이자율은 연 1.125%가 낮아져 연간 약 4,500달러를 절약할 수 있게 된다.

3,000달러의 순수 재융자 비용은 1년이 채 안되어 회수하게 된다. 이 사람이 재융자를 하지 않았을 경우 향후 28년 동안 총 페이먼트 합계는 79만5,684달러인 반면 재융자 후 30년 동안의 총 페이먼트 합계는 73만4,040달러가 된다.

따라서 이 경우는 재융자 비용회수기간으로 보나 완납 때까지 총 페이먼트 액수로 보다 재융자를 하는 편이 유리하다. 40만달러의 비교적 큰 융자금액을 1% 포인트 이상 이자율을 낮추게 될 경우 재융자 이득은 비교적 명확하다. (714)808-2491


스티브 양
<웰스파고 론오피서>