임대계약의 용어해설

댓글 2010-10-29 (금) 12:00:00

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▶ 에스크로 상식

임대계약의 중요성을 여러 번 설명 드린 바 있다.하지만 에스크로를 진행하다 보면 아직도 임대계약에 관한 기본적인 용어조차도 제대로 숙지하지 못한 사업체의 바이어나 셀러들을 자주 접하곤 한다. 사업을 운영함에 있어서 임대계약의 조건은 너무나 중요하다. 특히 요즘과 같은 불경기에는 건물주와 세입자 간에 리스 분쟁을 자주 목격한다. 오늘은 리스계약에서 가장 빈번히 쓰이는 관련 용어들을 정리해 보자.

■그로스 리스(gross lease): 계약된 임대기간 중 세입자, 즉 테넌트는 정해진 임대료만 내면 된다. 건물에 관련된 재산세, 보험료, 건물 유지비(CAM)등은 따로 내지 않는다. 테넌트 입장에서 보면 가장 유리한 계약이라고 할 수 있다.

■네트 리스(net lease): 테넌트가 기본 임대료 외에 재산세, 보험료, 건물 유지비등을 추가로 내는 계약을 말하며 위에 설명한 항목 중 한가지만 부담하면 싱글네트라고도 한다. 두가지를 부담하면 더블 네트, 세가지를 다 부담할 경우 트리플 네트라고 한다. 건물주가 가장 선호하는 리스계약의 형태다.
조심할 것은 기본 임대료는 싸게 책정하고 시간이 지나감에 되게 따라 건물 유지비 건물주가 무리하게 올림으로써 실질적 렌트비 상승 방법으로 악용되기도 한다.

■뉴 리스(new lease): 말 그대로 전 세입자와의 계약은 완전히 소멸되고 새로운 리스계약을 건물주와 계약하는 것을 말한다.

■어사인먼트 리스(Assig nment of lease): 전 세입자와의 남은 리스 계약기간을 그대로 양도 받는 것으로 원 리스계약을 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다. 유의할 점은 새로운 세입자 잘못이 전 세입자에게 까지 영향이 갈 수 있으므로 양도 계약조건을 잘 이해한다.

■Lessor: 건물주(landlord).
■Lessee: 세입자.
■Assignee: 기존 리스계약을 양도 받는 새로운 세입자.
■Assignor: 기존 리스계약을 넘겨주는 전 세입자.

■Attornment: 리스 기간 중 건물주가 바뀌더라도 기존 테넌트들의 권한이 유효하다는 내용.

■Quiet possession: 리스기간 중 세입자는 건물주 혹은 타인으로부터 어떠한 방해도 받지 않고 비즈니스를 할 수 있다는 내용. 리스계약에 이 조항이 없으면 위법이다.

임대계약을 앞 둔 사업체 업주들은 마지막 서명을 하기 전 반드시 계약 임대 조건 등을 전문가와 면밀히 상의하고 본인 또한 모든 조건 등을 숙지하기를 권하고 싶다.

(213)427-3600

제임스 박
<메트로 에스크로>

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