지난주에 이어 재융자의 경제성에 대해 알아보자. 사람들은 여러 가지 이유에서 재융자를 한다. 이자율과 페이먼트를 낮추기 위해서가 대표적이지만 ▲상환기간을 줄이고 ▲에퀴티로부터 현금을 인출하기 위해 ▲1, 2차로 나눠 있는 융자를 하나로 묶기 위해 ▲변동금리를 고정으로 바꾸기 위해 ▲페이먼트를 낮추기 위해 등 재융자 이유는 여러 가지다. 이렇게 많은 사람들이 각기 다른 이유로 재융자를 하지만 경제성도 달성할 수 있다면 금상첨화가 아닐 수 없다.

이자율이 적어도 1.5~2%는 차이 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지만은 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다.

반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있다. 따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용은 재융자 후 절감하게 되는 이자액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법 등을 이용하여 종합적으로 판단해야 한다.

7년 전에 41만7,000달러를 30년 고정 5.5%에 융자받은 사람이 있다. 2,368달러의 월 페이먼트에 잔액 37만달러. 이 사람이 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 3,000달러를 들여 37만3,000달러를 30년 고정 4.375%, 월 페이먼트 1,862달러로 낮출 수 있다.

그런데 이렇게 하는 것이 잘하는 일일까? 이제부터 원금도 많이 까지게 되고 재융자를 하면 30년을 다시 처음부터 시작해야 되는데 경제적으로 의미 있는 일인지 궁금하다. 재융자를 안 할 경우 앞으로 남은기간 23년 동안 총 페이먼트 합계는 65만3,568달러(2,368×276개월)인데 반해 재융자를 할 경우 다시 30년 동안 67만달러(1,862×360)달러를 내야 하는데 재융자를 안 한 편이 오히려 이익이 아닌가?

그러나 그렇지 않다. 이렇게 계산을 하면 답이 나온다. 재융자 후 다시 30년으로 상환하지 말고 23년(276개월) 동안 상환하는 것으로 계산하면 월 페이먼트는 2,146달러가 된다. 23년 동안 총 페이먼트는 59만2,296달러(2,146×276)가 되어 재융자를 안 할 때보다 6만달러 이상을 절약하게 된다.

또 다른 예다. 7년 전 41만7,000달러를 15년 고정 5.125%에 융자 받아 매월 3,325달러씩 페이먼트를 해왔다. 현 잔액은 26만1,396달러. 이 사람의 재융자 손익을 계산해 보자. 먼저 순수비용 3,000달러를 들여 26만4,396달러를 15년 3.875%(0포인트)로 재융자하면 월 페이먼트는 1,939달러가 된다.

그런데 재융자 후 15년 동안 총 페이먼트는 34만9,000달러(1,939×180)가 되어 재융자를 안 할 경우 남은 총 페이먼트 31만9,200달러(3,325×96)보다 많게 된다. 재융자를 안 한 편이 낫지 않은가?

그러나 이런 방법이 있다. 15년 고정 대신 7년 고정(30년 상환)으로 재융자 하면 2.875%(1포인트 기준)까지 이자율을 낮출 수 있게 되는데 26만7,000달러(잔액 26만1,396달러+비용 3,000+포인트 2,670)를 재융자 하면 월 페이먼트는 30년 상환기준으로는 1,108달러가 나오지만 월 3,513달러씩 페이먼트를 하면 7년 만에 완료된다. 이 경우 총 페이먼트 합계는 29만5,000달러

(3,515×84)가 되어 재융자를 하지 않았을 때보다 2만4,000달러를 절약하고 1년 일찍 상환을 완료할 수 있다.
(714)808-2491

스티브 양
<웰스파고 론오피서>