1031 익스체인지란 미국 세법(Internal Revenue Code) 1031조에 근거하여, 부동산 투자자들이 한 상업용 부동산을 매각한 뒤 유사한 성격의 다른 상업용 부동산으로 재투자할 경우, 매각으로 발생한 양도소득세를 연기할 수 있는 제도를 말한다. 이 제도는 특히 캘리포니아와 같은 고세율 지역에서 상업용 부동산 투자자들에게 큰 장점이며 실제로 투자자에게는 현재 거의 필수 요소로 자리잡고 있다.

1031 익스체인지의 가장 큰 장점은 매각으로 인해 발생할 수 있는 양도소득세를 연기할 수 있다는 점이다. 캘리포니아는 주정부 세율이 높아 부동산 매각 시 상당한 세금 부담이 발생할 수 있다. 이를 통해 투자자는 세금 부담을 미루고, 추가 자본을 이용해 더 큰 부동산으로 재투자하거나 포트폴리오를 다각화할 수 있다.

세금을 즉시 납부하지 않아도 되므로, 투자자는 보다 큰 규모의 부동산으로 업그레이드하거나 여러 부동산을 추가로 구매할 수 있는 기회를 얻는다. 이러한 방식으로 자산을 확대함으로써 장기적으로 더 큰 수익을 기대할 수 있다. 또한 이를 활용하면 기존 자산을 매각하고 새로운 지역이나 시장으로 진출할 수 있다. 예를 들어, 캘리포니아의 특정 도시에 집중된 투자에서 다른 주나 성장 가능성이 높은 지역으로 자산을 이동시킬 수 있다.

투자자는 여러 개의 소규모 부동산을 매각하고 하나의 대규모 부동산으로 전환함으로써 관리의 복잡성을 줄이고 효율성을 높일 수 있다. 이는 특히 다수의 임대 부동산을 보유한 투자자들에게 매력적인 옵션이다.

1031 익스체인지는 기본적으로 “같은 종류(like-kind)”의 부동산 간 교환이어야 한다. 상업용 부동산은 물론, 임대용 주택도 포함될 수 있다. 다만, 개인이 거주 목적으로 사용하는 주택은 포함되지 않고 비지니스 등 형태가 다른 부동산의 경우는 같은 종류에서 제외된다.

익스체인지에서 가장 중요한 골자인 타임 프레임은 상식적으로 알아 두는 것이 유리한데, 기존 부동산을 매각한 뒤, 투자자는 45일 이내에 대체할 부동산을 서면으로 식별(Identification)해야 한다. 식별할 수 있는 부동산의 개수는 일반적으로 3개로 제한되며, 이는 IRS의 규정을 따른다.

대체 부동산의 매입은 기존 부동산 매각 완료일로부터 180일 이내에 완료되어야 한다. 대체로 이 기간 내 모든 절차가 완료되지 않으면 1031 익스체인지 혜택을 받을 수 없다는 것을 명심해야 하므로 거래에 앞서 시간에 대한 계획을 구체적으로 설정하는 것이 필수적으로 강요된다.

이 후 거래가 완료되면, 투자자는 세금 신고 시 양식(Form 8824)을 제출하여 거래를 보고해야 한다. 이를 통해 IRS에 교환이 적법하게 이루어졌음을 증명한다.

새로운 부동산의 구매 가격이 매각 부동산의 판매 가격 이상이어야 한다는 점을 유념해야 한다. 그렇지 않을 경우, 차액에 대한 세금이 부과될 수 있다. 다만 차액에 대한 것이므로 반드시 적절한 계산을 통해 득실을 따져보는 것이 적당하다.

또한 세법, 부동산 시장, 교환 과정에 대한 이해가 필수적이므로, 경험이 풍부한 부동산 중개인과 CPA 등의 조언을 받는 것이 중요하다.

결론적으로, 1031 익스체인지는 상업용 부동산 투자자들이 세금 부담을 줄이고 자산을 효율적으로 확대할 수 있는 필수적인 도구이다. 그러나 제도의 복잡성과 시간적 제한을 고려할 때, 철저한 계획과 전문가의 조력이 필요하다.

문의 (213)399-6391

<제이콥 리 드림부동산>