임대 수요가 높은 캘리포니아에서 집을 소유하면, 남는 방이나 작은 부엌 공간을 임대해 수익을 올리고 싶은 생각이 자연스럽게 든다. 하지만 일부만 임대하는 ‘부분 렌트’는 법과 규제를 제대로 이해하지 않으면 예상치 못한 문제로 이어질 수 있다. 특히 캘리포니아에서는 시간이 갈수록 세입자를 보호하는 법령들이 추가되거나 강화되고 있어, 방 단위 임대나 부분 렌트를 계획할 때는 최신 법규를 확인하지 않으면 불필요한 분쟁이나 책임이 발생할 수 있다.

단독주택, 콘도, 퍼밋을 받고 건축한 부속주택(ADU)은 대부분 TPA(Tenant Protection Act) 예외에 해당해 비교적 규제가 약하다. 반면 일부 단기 임대나 방 단위 임대는 TPA 예외가 아니어서 법적 조항을 꼼꼼히 지켜야 한다. 몇몇 조건을 충족하지 않으면 세입자가 계약을 위반하지 않는 한 임대를 종료할 수 없거나, 임대 종료 시 마지막 달 임대료를 크레딧으로 지급해야 하는 등 조항들이 있다.

방 하나만 임대해도 화재보험, 일반 책임보험, HOA 규약을 지켜야 하며, 지키지 않으면 사고나 벌금 문제로 이어질 수 있다. 실제 사례로, 방 하나를 임대하면서 안전시설을 갖추지 않아 임차인이 다치거나 HOA 규정을 위반해 벌금을 낸 경우가 있었다.

한편 HOA는 Homeowners Association의 줄임말로, 주택소유자 협회 정도로 번역할 수 있다. 주택 단지나 건물 외벽, 지붕, 정원, 수영장, 도로 등 공용 공간을 관리하는 조직이다. 주민들이 공동으로 사용하는 시설이 많을수록 관리 비용도 많이 든다. 이걸 위해 각 세대가 일정 금액을 매달 내는데, 이것이 바로 HOA fee다.

매달 나가는 이 돈, 솔직히 아깝다고 느끼는 사람도 많다. 하지만 이 돈이 없으면 풀도 안 깎이고, 외벽 페인트도 못 칠하고, 지붕이 새도 고치지 못한다. 결국 건물 상태가 나빠지고 집값도 떨어진다. HOA fee는 일종의 공동 유지비이고, 한편으론 보험 같은 역할도 한다.

문제는 이 비용이 해마다 오르는 경우가 많다는 점이다. 그 이유 중 하나는 보험료 인상이다. 최근 몇 년간 남가주에서 산불이나 자연재해가 잦아지면서 건물 전체 보험료가 크게 올랐다. 2~3배 오른 건 예사고, 어떤 경우는 기존 보험사가 갱신을 거부해서 높은 보험료를 내고 minor 보험사로 옮기기도 한다. HOA가 보험료를 감당하려면 결국 각 세대가 더 많이 내야 한다.

게다가 인건비, 자재비 등도 계속 오르다 보니 예전 수준의 관리비로는 운영이 안 된다. 결국 HOA는 비용을 올릴 수밖에 없고, 이게 곧바로 각 집의 HOA fee 인상으로 이어진다. 또 기존의 많은 콘도들은 HOA에서 물값과 쓰레기 비용을 함께 부담하는 경우가 많아, 계량기가 따로 달린 새 단지에 비해 상대적으로 더 높은 금액이 책정된다.

그래서 방 단위 임대는 일반 임대 계약서와 달리 사용 범위, 공용 공간, 전기·수도 요금 분담, 주차 등 세부 사항을 명확히 해야 한다. 모호하면 분쟁으로 이어지기 쉽다. 예를 들어 최근 상담 사례에서는, 테넌트가 전기를 과도하게 사용하고 실내에서 담배와 향을 피우는 문제를 호소했지만, 계약서에 실외흡연을 허락했고 전기 요금을 집주인이 부담하도록 되어 있어 난감한 상황이 발생했다.

남는 방을 임대할 때는 단순히 수익만 생각하지 말고, 법적 책임, 안전, 계약 사항을 먼저 점검해야 한다. 작은 방 하나라도 미리 준비하면 안전하고 안정적인 임대 운영이 가능하다.

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>