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▶ 8/10/10 론과 80/15/5 론
▶ 빈센트 리<퍼스트 어소시에이츠 모기지 부사장>
어떻게 생각해 보면 참으로 불공평한 것 같은 미국의 제도중의 하나가 바로 이것이다. 내집 페이먼트는 세금 공제를 해주면서 저소득층 즉 집을 장만하기 힘든 사람들이 집주인에게 주는 렌트비는 공제조차 못하니 말이다.
아무래도 자본주의 사회인 만큼 돈있는 사람들이 법을 만들어서 그런가 싶다. 그러나 한가지 다행스러운 것은 금융제도의 발달로 누구나 마음만 독하게 먹는다면 미국에서의 집 장만은 그렇게 먼나라 이야기는 아니라는 것이다.
요즘은 집장만시 통상적으로 알고있는 20% 다운페이먼트를 준비할 수 없는 사람들이 주로 선택하는 융자 프로그램 두가지의 장단점을 살펴보자. 첫번째는 PMI 이고 둘째는 80/10/10 이나 80/15/5 이다.
PMI 란 프라이빗 모기지 보험의 약자인데 간단히 말하자면 20% 다운페이를 기준으로 부족한 부분을 커버해주는 보험 회사이다. 물론 5% 다운때와 10% 다운 당시의 보험회사의 커버 액수가 틀리므로 매달 비용도 틀려지기 마련이다.
비용은 전체융자 액수의 0.45-0.74% 정도이다. 예를 들어 집장만시 10%를 다운하고 융자액수가 20만달러이면 .054% 즉 한달에 90달러 정도를 지불하게 된다. 반면에 80/10/10 프로그램은 숫자 배열 그대로 80%를 1차로 꾸고 10%를 2차로 꾸고 10% 다운한다는 뜻이다. 같은식으로 80/15/5 는 80%를 1차로, 15%를 2차로 꾸고 5%를 다운하는 것을 뜻한다.
이경우 2차 몫으로 융자한 10%는 신용에 따라 조금 차이가 있지만 보통 9~12% 까지 이자가 책정되는 반면에 PMI는 필요없게 됨으로 일장일단이 있다. PMI로 갈 경우 매달 비용이 조금 비싸고 세금면제를 못받는 것이 흠이지만 반대로 언제든지 에퀴티를 2차로 융자받아 자금여유를 가질수 있는 점과 집값이 조금 올라갈 경우 PMI 를 더이상 지불 안 해도 되는 장점이 있다.
80/10/10 의 경우 1차와 2차 모두 세금공제를 받으며 매월 페이먼트가 적은 대신에 2차를 다 갚기전에는 끝까지높은 이자를 지불하고 2차가 벌써 묶여 있음으로 에퀴티 현금 융통성이 낮은 것이 흠이라면 흠이다.
올해 한해만도 평균집 값이 10%나 올랐다. 다시 말하자면 1년전 PMI 로 10%다운하고 집을 장만하신 분들은 더이상 PMI 를 지불 안하셔도 된다는 계산 이 나온다. 80/10/10 프로그램으로 집을 장만하신 분들에게도 기회는 똑같이 주어졌다. 현재 이자는 45년만에 최저인 만큼 한번쯤 전문가와 상담하여 1차 이자도 낮추고 PMI도 없애거나 80/10/10 중 비싼 이자를 내고 있는 2차의 10% 에서 최저이자로 바꿀 수 있는가를 타진하며 보는 것도 현명한 방법이라 생각한다.
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