주택구입과정에서 바이어를 가장 혼란스럽고 성가시게 하는 부분이 아마도 주택구입 및 융자와 관련된 부대비용 즉 클로징비용(Closing Cost or Settlement Cost)이 아닐까 하는 생각이 든다. 주택구입거래와 거액의 주택융자가 대부분의 사람들에게는 자주 있는 일이 아닐뿐 아니라 거기에 사용되는 용어들도 매우 생소하기 때문일 것이다. Federal Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)는 바이어들의 이러한 혼란을 최소화 하기위하여 렌더로 하여금 융자신청후 3일 이내에 Good Faith Estimate(GFE)를 융자신청자에게 송부하도록 규정하고 있다. 또한 에스크로가 클로징 되고난 후에는 GFE의 최종숫자뿐만아니라 바이어와 셀러의 거래관련 내역과 비용을 요약해 놓은 HUD-1 Settlement Statement를 바이어에게 제공하도록 규정해 놓고 있다. 그러나 이는 렌더를 결정하여 융자를 신청한 이후 그리고 융자가 다 끝나고 에스크로가 종결된 이후에 관한 규정이다. 문제는 렌더를 결정하기 이전에 융자샤핑 단계에서 GFE를 요청하여 그 항목들을 비교 할줄 알아야 근거없이 부과된 이른바 Junk Fee를 찾아내어 클로징비용을 조금이라도 절약할 수가 있을 것이다.
이렇게 융자 샤핑단계에서 반드시 살펴봐야 하는 GFE에 대하여 알아보기로한다. GFE는 HUD-1 Settlement Statement중 클로징비용(settlement charge)에 관한 내용을 항목별로 추정하여 렌더가 준비하는 서류인데 HUD-1의 Section 800부터 Section 1400까지의 항목이 일반적으로 포함된다. Section 800번대는 융자와 관련되어 렌더나 융자회사가 부과하는 비용들이 나열되어있다.
항목별로 살펴보자.
Loan Origination Fee(론피): 융자수수료라고 하여 일반적으로 주택융자에서는 융자회사에서 부과하는 비용이다. Loan Discount Fee: 포인트라고도 하는데 손님이 특정한 이자율을 받는 대가로 에스크로 클로징 때에 렌더에게 지불하는 비용이다. 론피와 포인트는 융자금액 대비 Percentage로 표현되며 따로 비율이 정해져 있는 것이 아니다. 다시말해서 협상의 대상이라는 말이다. 다만 렌더든 융자브로커이든 손님이 론피나 포인트를 깎으려 하면 이자율을 높게 제시할것이다. 론피/포인트와 이자율은 동전의 양면으로 따로 떼어서 생각할 수 없는 개념이다. 론피를 0.5% 깎았다고 이자율을 0.25%높게 받았다면 좋아할 일이 못된다. 론피/포인트와 이자율은 주택융자의 가장 핵심적인 사항이므로 많은 시간이 들더라도 세심히 비교 결정하여야 한다.
감정비: 렌더를 통해서 감정사에게 지불되는 비용이다. 일반적으로 350달러 이상으로 집가격과 주택형태에 따라 다를수 있다.
크레딧 리포트 비용: 렌더에 따라 다르다(0~50달러). Tax Service Fee: 렌더가 해당주택에 밀린 재산세가 잇는지를 제3의 기관을 고용하여 확인하는데 이에 들어가는 비용이다(70~ 90달러). Flood Certifica-tion Fee: 주택이 홍수지역(Flood Zone)에 속하면 Flood Certification Insurance를 구입하도록 연방법으로 정해져있다. 렌더가 이를 확인하는데 발생되는 제 3자 비용이다(11~20달러). Lender Fee: 렌더의 프로세싱, Underwriting 비용등으로 역시 렌더마다 다를수 있다(700 ~950달러). Mortgage Broker Fee: 융자 브로커 회사가 프로세싱비용 명목으로 부과하는데 브로커 마다 금액이 다르다(450 ~950달러). Section 800에서 대표적인 Junk Fee로 Admini-stration Fee와 Applica-tion Fee(다만 감정비 대신에 부과되는 App Fee는 Junk Fee가 아님)를 들수있다.
(213)393-6334
스티브 양
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