지난 수 주간 연방채권과 모기지 이자율이 급격하게 상승했다. 5월 중순 3.1%대이던 10년짜리 연방채권 금리는 5월 말 3.7%대까지 올라갔으며, 4% 중후반에 머물던 30년 고정 모기지 금리는 5% 초중반까지 순식간에 상승하였다. 이러한 모기지 금리의 급격한 상승은 낮은 금리를 생각하고 재융자를 신청하였던 사람뿐만 아니라 금리가 더 내려갈 것으로 예측하고 재융자를 미뤄왔던 사람들에게도 많은 실망을 안겨주고 있다. 금리가 올라가는 직접적인 이유는 채권시장에서 참여자(주로 기관투자자)들이 채권을 팔아치우기 때문이다. 채권의 고정된 이자 수입보다 더 많은 수입이 기대되는 다른 투자대상으로 자금을 돌리기 때문이라고 볼 수 있다.

다른 투자대상의 대표적인 것이 주식이다. 물론 주식시장은 지난 3월 초순 이후 지속적인 상승을 보여 불과 3개월도 안되는 기간에 저점대비 30%이상 상승을 보여 왔지만, 최근 들어 경기가 바닥을 쳤다는 신호를 보여주는 여러 지수들이 늘어나면서 채권시장이 특히 모기지 채권시장에 뒤늦게 영향을 줬다고 볼 수 있다.

지난 수개월동안 연방채권금리의 상승에도 불구하고 모기지금리는 연방정부의 지속적인 모기지채권 매입으로 상대적으로 낮게 유지되어 왔었다. 결국 최근 급격한 금리상승의 원인은 채권시장 내의 수급문제보다는 경기회복에 대한 기대에 기인한다고 볼 수 있다. 그렇다면 앞으로 금리 변화를 예측하는 일도 결국엔 경기가 실제로 바닥을 치고 회복할지, 회복하면 얼마나 빠른 속도로 회복할지에 달려 있다고 볼 수 있다. 경기회복과 관련하여 많은 전문가들은 U자형의 아주 완만한 회복을 예측하고 있다. 우선 금융시장의 불안은 미국을 중심으로 거의 완전히 해소된 것으로 여러 지수들이 보여주고 있다. 따라서 향후 수개월동안 실물경기관련지수들이 어떻게 발표되느냐에 달려 있다고 볼 수 있다. 모기지금리와 관련하여 많은 전문가들은 단기적 등락을 거듭되겠지만 급격한 변화 없이 연말까지 5% 초중반 대를 유지할 것으로 예상하고 있다.

지난 주말 골프중계를 보고 있는데 세 선수가 연장전을 치르게 되었다. 아나운서가 해설자에게 어떤 선수가 승리할 것으로 보냐고 물었다. 6개의 메이저를 포함 전 세계에서 수 없이 우승을 하였고 누구보다도 선수들을 잘 알고 있던 이 해설자는 여러 가지 근거를 들면서 한 선수를 꼽았다. 그러나 그 선수는 해설자의 예상과는 달리 최악의 성적으로 탈락하고 다른 선수가 우승을 하였다. 예측은 예측일 뿐이다. 아무리 그럴싸한 논리와 근거로 예측을 한다 해도 미래는 불확실한 법이다. 주택구입 융자의 경우는 이자율 변동에 크게 연연하지 말고 이자율 락인을 빨리할 수록 좋다고 본다. 왜냐하면 에스크로기간이 한정되어 있기 때문이다. 또한 5%대의 이자율은 아직도 낮은 편이라고 볼 수 있기 때문이다. 이자율이 주택구매력의 중요한 요소이기는 하지만 불확실한 이자율의 예측을 고려하여 주택구매의 시기를 맞출 수 는 없는 노릇이다.

재융자의 경우는 현재 자신이 가지고 있는 이자율과 새로 받을 수 있는 이자율과 비교해서 차이가 크면 클수록 빨리하는 것이 유리하다. 현재 6.25%의 이자율을 가지고 4.5%까지 내려갈 것으로 예상한다고 신문에서 보았다고 4.75%로 락인을 하지 않는 사람은 영원히 재융자를 못할 가능성이 높다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
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