얼마 전 한국에서는 주택시장 과열방지를 위해 일부지역 주택융자에 대하여 DTI(Debt To Income Ratio)제도를 도입한다는 얘기를 들은 적이 있다. 이 말은 지금까지는 주택담보대출시 대출자의 채무상환능력을 측정하는 가장 핵심적인 사항인 DTI를 보지 않았다는 얘기인데, DTI를 계산하지 않고 어떻게 대출여부를 결정할 수 있는지 상당히 의아스러웠다. 물론 미국에서도 DTI자체가 유명무실한 적도 있었다. 지금은 옛날 얘기가 되어버린 바로 Stated Income융자이다.
Stated Income융자에서도 DTI규정 자체는 있었지만 DTI계산의 한 요소인 Income 즉 수입부분을 검증하지 않았기 때문에 융자신청인이 소득을 부풀려서 하는 경우가 많았다. 어쨌든 모든 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘은 융자받기가 힘들다는 것을 잘 아는 손님들이 자신의 수입으로 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 많이 문의해 온다. 이에 대한 답은 DTI계산을 통해서만 얻을 수 있다.
DTI란 융자신청인의 총 월소득 대비 총 월페이먼트 비율을 말하는데 일반적으로 45%를 기준으로 한다. 물론 융자상품이나, 주택형태, 주인거주여부, 정부융자냐 일반융자냐, 컨포밍이냐 넌컨포밍이냐에 따라 DTI기준이 달라진다. 보통 FHA융자는 45%보다 높아도 승인받기가 쉽다.
DTI를 계산하고 자신의 소득으로 가능한 융자금액을 알기 위해서는 주택융자에서 말하는 소득은 무엇을 기준으로 하는지를 정확히 알아야 한다. 주택융자에서 소득은 기본적으로 과거에도 벌어서 세금보고를 해왔고 앞으로도 지속해서 벌 가능성이 높은 것만을 소득으로 간주한다. 따라서 일회성 수입이나. 세금보고가 안된 수입은 소득으로 인정하지 않는다. 월급쟁이 소득계산은 비교적 간단하여 작년보다 임금이 인상 되었을 경우에는 현재의 수입을 인정해 준다. W-2수령자이지만 커미션수입을 근거로 월급을 받으면 보통 지난 12개월치를 평균으로 소득을 계산한다. 1099 수령자나 자영업자는 세금보고서를 근거로 하여 각종 비용을 제한 후 나오는 순수입을 소득으로 간주한다. 지난 2년치 세금보고서를 비교해서 최근의 수입이 적을 경우에는 최근 해를 기준으로, 많을 경우에는 2년 치를 평균으로 계산한다. S Corp, C Corp, LLC 등을 소유한 자영업자들도 2년치 세금보고서를 근거로 소득을 계산하는데 현금흐름에 영향을 주지 않는 감가상각 등은 소득으로 인정될 수 있으므로 2년치 세금보고서를 융자담당자에게 제출하는 것이 좋다. 임대수입업은 보통 최근 1년치 세금보고서를 기준으로 한다.
DTI의 다른 한 요소인 총 월페이먼트에는 살려는 집의 월페이먼트, 재산세, 화재보험료가 포함된다. 이를 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)라고 한다. 집 월페이먼트를 계산하기 위해서는 융자규모, 융자상품, 이자율등이 먼저 결정되어야하고, 재산세는 살려는 집의 지역과 예상 가격이 주어져야한다. PITI이외에 월자동차 페이먼트, 크레딧카드 최소페이먼트, 학자금융자 페이먼트등을 합하여 총 월페이먼트를 계산한다.
자신의 소득으로 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 계산하는 식은 일차방정식으로 단순하지만 그 방정식에 들어가는 변수가 많고 대부분의 변수는 손님으로부터 제공되어야 하는 정보이다. 많은 손님들이 정확한 답을 원하면서도 정작 그 답을 위해서 필요한 최소한의 정보조차 제공하는 것을 꺼리는 경향이 있는데 이는 서로에게 시간낭비가 될 가능성을 높일 뿐이다. 정확한 정보와 서류제공이 효과적인 주택구입 절차의 시작이란 것을 명심하자.
스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491
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