얼마 전 평소 친분이 있는 부동산 에이전트와 대화를 하다가 놀라운 사실을 발견하였다. FHA 융자로 사전 융자승인서를 준비해 오퍼를 넣으면 잘 받아들여지지 않는다는 것이었다. 그 이유는 융자 진행기간이 오래 걸리고 심사기준이 까다롭다고 생각해 셀러 측에서 싫어한다는 것이었다.
FHA 융자가 일반융자에 비해 며칠 더 시간이 걸릴 수 있지만 심사기준이 더 까다롭다는 것은 동의하기 힘들다. 오히려 FHA 사전 융자승인서는 심사 담당자의 1차 검토를 거친 경우가 대부분이기 때문에 시스템 심사만 거쳐서 발행되는 일반융자의 사전 융자승인서보다 오히려 더 신빙성이 있다고 볼 수 있다.
예전과 달리 일반융자이든 정부융자이든 모두 풀닥으로 융자가 진행되기 때문에 정부융자의 심사기준이 더 까다롭다는 것은 말이 되지 않는다. 요즘은 모든 융자의 심사과정이 까다롭고 진행시간이 오래 걸린다. 따라서 융자 담당자가 융자 진행에 들어가기 전에 모든 서류를 점검하고 문제가 없는지를 확인하는 것이 중요하다. 즉 예전에 비해 융자 담당자의 경험과 지식이 융자진행 속도와 승인여부에 결정적인 영향을 미친다고 볼 수 있다.
결국 융자승인 여부와 진행 소요시간은 그것이 FHA 융자이냐 일반 융자이냐의 문제라기보다는 융자 담당자의 경험과 지식 그리고 해당 렌더의 관련부서 담당자들의 업무 능숙도와 업무량에 더 달려 있다고 볼 수 있다.
서브프라임 사태 이전 미국 주택융자 시장에서 FHA 융자의 비중은 10%를 훨씬 밑돌았으나 이제는 4채 중 1채 이상이 FHA 융자를 통해서 매매가 이루어지고 있다. 이는 노다운을 포함한 과거의 다양한 민간부문의 융자상품들이 사라진 지금 FHA 융자만이 유일하게 3.5%의 적은 다운 페이먼트로도 융자가 가능하기 때문이다.
FHA 융자란 이처럼 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 연방정부 기관인 HUD (Department of Housing and Urban Development) 소속 FHA (Federal Housing Administration)에서 보증을 서주는 융자를 말한다. FHA 융자의 가장 큰 장점은 3.5%의 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다는 것이다. 이것조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도 상관이 없다. 크레딧 점수의 정확한 하한선은 없으나 600점 이상만 되면 융자가 가능하다. 다만 크레딧 수준에 따라 이자율이 달라질 수 있다.
FHA 융자는 주거주용(primary residence)만 가능하고, 1~4유닛, 콘도 등 대부분의 주택 형태를 대상으로 한다. FHA 융자 규모 상한선은 LA와 오렌지카운티를 기준으로 1유닛 72만9,750달러, 2유닛 93만4,200달러, 3유닛 112만9,250달러, 4유닛 140만3,400달러까지 가능하다. 융자상품은 30년, 15년 고정을 비롯하여 3, 5, 7, 10년 고정 후 변동도 가능하나 이자만 내는 상품은 없다.
FHA 융자의 최대의 약점은 융자비용이 일반융자에 비하여 비싸다는 점이다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증 비용을 손님이 부담해야 한다. 보증비는 융자할 때 일시불로 융자 금액의 1.75% 정도를 내야 하는데 이 금액도 융자가 가능하다.
그리고 연 약 0.5~0.6% 정도의 MI(Mortgage Insurance) 프리미엄을 매달 납부해야 한다. 이 MI프리미엄은 일반융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 부담해야 한다. 내 집 장만을 원하지만 다운페이먼트가 부족하거나 신용상태가 부족한 사람들에게는 FHA 융자가 유일한 대안이다.
(714)808-2491
스티브 양 / 웰스파고 론오피서
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