최근 주택융자 받기가 힘들다는 것을 아는 많은 사람들이 크레딧 기록과 점수도 아주 좋아야만 융자를 받을 수 있는 것으로 알고 있는데 반드시 그렇지만은 않다. 크레딧 점수가 썩 좋지 않거나 내용에 다소 문제가 있어도 주택융자를 받을 수 있는 경우가 더 많다. 주택을 구입하거나 재융자를 받기 위해 어느 정도의 신용 점수와 내용 혹은 내역을 갖고 있어야하는지 살펴보자.
먼저 신용점수에 대해서 알아보자. 주택융자를 받기위한 최소신용점수는 하나로 정해져있는 것이 아니라 여러 조건에 따라 달라진다. 구매융자인지, 재융자인지, 재융자의 경우 현금인출 재융자인지, 융자금액, 다운페이먼트 정도, 주택형태, 융자상품, 거주용도 등에 따라 요구되는 최소신용점수는 달라진다.
가장 흔한 경우로 주거주용 집을 구입하기위하여 20%를 다운하고 40만달러를 30년 고정으로 융자받기를 원할 경우 일반융자(FHA융자 말고)의 경우 최소신용점수기준은 620점이다. 하지만 가장 이자율을 좋게 받을 수 있는 신용점수는 740점이다. 이는 물론 렌더에 따라 약간씩 차이날 수 있다. 신용점수가 740점 미만일 경우에는 이자율, 엄밀히 말해서 포인트가 약간씩 올라간다.
그러면 620점 미만의 신용점수, 예를 들어 619점으로는 일반 프라임 융자로 주택융자를 받을 수 없는가? 만약에 다른 조건 즉 다운페이먼트, 소득수준, 은행잔고 등이 좋을 경우 예외를 신청해 볼 수 있다.
예외신청의 방법은 정식융자를 신청하기 이전에 미리 융자관련 모든 서류를 렌더의 예외담당부서에 제출하면 렌더는 2차시장의 투자자들과 상의하여 예외의 승인여부를 결정하여 융자담당자를 통하여 손님에게 통보하게 된다. 예외승인을 받은 융자의 경우 심사담당자는 부족한 신용점수에 대해서 일체 문제를 삼지 않을 것이므로 걱정 없이 융자를 마칠 수가 있다.
한편 일반융자에 반하여 FHA융자의 최소신용점수기준은 훨씬 낮아진다. FHA 자체가 정해놓은 최소신용점수기준은 500점이나 대부분의 렌더들은 600점 정도의 신용점수를 요구한다.
그런데 FHA융자에서는 신용점수가 낮아도 이자율(혹은 포인트)이 올라가지 않는 특징이 있다. 즉 699점 이상이나 600점에 해당하는 이자율이 비슷하다는 것이다. 따라서 신용점수가 620으로 낮은 사람은 비록 일반융자로 융자를 받을 수 있으나 FHA 융자를 받을 경우 융자보험을 감안하더라도 이자율이 싼 경우가 있을 수 있다.
다음으로 신용기록의 내역과 관련해서는 불충분한 신용기록의 기준을 정해놓고 심사한다. 불충분한 신용기록으로는 신용구좌(tradeline)가 세 개 미만 즉 두개 이하인 경우, 최근 12개월 동안 활동기록이 있는 신용구좌가 없는 경우, 그리고 24개월 역사를 가진 구좌가 하나도 없는 경우 등이 이에 해당한다.
그러면 신용기록이 2개 이하일 경우에는 융자를 전혀 받을 수 없는가? 이 경우 역시 다른 자격요건이 좋다면 예외를 신청해 볼 수 있다. 특히 신용점수는 있는데 신용구좌기록이 부족할 경우에는 Nontraditional Credit References(NCR)를 통해서 신용보고서를 수정 보완한 다음에 융자를 받을 수가 있다.
NCR을 이용하는 방법은 렌더의 신용관련부서에 전화나 케이블TV등 유틸리티회사의 정보를 제공하면 신용담당부서에서 유틸리티회사와 페이먼트기록을 확인하여 하나의 구좌로 신용보고서에 올림으로써 가능해진다.
이상에서 살펴본 바와 같이 신용점수나 내역이 심사기준에 다소 부족하더라도 예외신청을 통해 융자받을 수 있으므로 낮은 이자율과 싼 집값의 기회를 크레딧 때문에 놓치는 일은 없기를 바란다.
(714)808-2491
스티브 양
<웰스파고 론오피서>
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