지난 15일과 16일 채권시장에 이상한 일이 발생했다. 연방채권과 모기지 채권(MBS) 가격이 급락하면서 이자율이 급등하는 현상을 보였다. 다시 말해 채권시장에서 투자자들이 채권을 마구 팔아 가격이 폭락하고 이자율은 폭등하는 일이 발생한 것이다. 이는 특히 연방준비제도이사회(FRB)에서 2차 양적완화(Quantitative Easing, QE)를 실시하겠다고 발표한 상황에서 발생한 일이라 많은 사람들이 더욱 당황하는 것 같다.
양적완화란 FRB에서 내년 6월까지 6,000억 달러에 이르는 국채 매입을 통해 자금을 경제시스템에 공급하여 금리를 낮추고 경기를 부양하자는 정책이다. FRB에서 천문학적인 숫자의 자금을 동원하여 채권을 매입하겠다는데 오히려 민간투자자들은 채권을 팔아치웠으니 의아한 일이 아닐 수 없다.
그러나 아는 사람은 다 안다. 양일간에 걸친 채권매도는 루머에 사고 뉴스에 파는 금융시장의 전형적인 행태로 FRB의 정책 발표이전에 이미 충분히 채권시장에 반영되어 극도의 초과 매수상태가 된 것을 고려할 때 크게 이상한 일이 아니라는 것을.
이는 2009년 3월부터 2010년 3월에 걸쳐 시행된 1차 양적완화 때에도 이미 나타났던 현상으로 통화팽창정책을 실시하기 이전에 이미 금리가 하락했다가 막상 정책을 집행하는 그 시점에서는 금리가 상승하는 현상을 보였던 것이다.
양일간에 걸친 채권시장의 폭락으로 3.875% 대에 있던 30년 고정 모기지 이자율은 순식간에 한때 4.375%대까지도 상승하였다. 이러한 이자율의 급격한 상승으로 가장 큰 피해를 보는 사람들은 주택구입을 위해 에스크로를 열고 융자를 신청하여 진행 중인데 이자율을 ‘락인’(Lock-in)을 하지 않은 사람들이다.
수십만달러의 자금을 융자 받는 일반인이 이자율을 락인하지 않는 자체가 금융전문인이 볼 때는 놀라운 일이다. 몇주 전 필자에게 전화하여 이자율을 물어보았다가 더 싼 이자율을 제시한다고 다른데 융자를 신청했던 손님도 다시 전화하여 황당한 현실을 하소연하였다.
이자율 락인은 렌더들이 이러한 급작스런 금융시장의 변화의 위험으로부터 일반 소비자들을 보호하기위해서 마련한 제도적 장치이다. 이러한 소비자보호장치를 일부 렌더들과 융자업 종사자들은 자신들의 이익만을 챙기려는 수단으로 사용하고 있어 안타깝다. 이자율 락인 기간을 잘게 나누어 락인 기간이 길어지면 과도하게 높은 이자율(포인트)을 적용하는 일부 렌더들의 행태가 대표적인 예이다.
또한 일부 융자업 종사자들은 당장 락인이 가능하지도 않고 융자진행에 필요한 기간보다도 훨씬 짧은 15일 락 등의 이자율을 손님께 제시하면서 마치 자신의 이자율이 가장 싼 것처럼 손님을 호도하는 일도 흔하다.
이러한 행위들은 이자율이 지속적으로 하락하는 시기에는 거의 문제가 되지 않는다. 하지만 금융시장이 불안정해 이자율 등락이 심하거나 이자율이 지속적으로 상승하는 시기에는 큰 문제가 될 수 있다. 그리고 결국 손해를 보는 사람들은 손님 즉 소비자들이다.
FRB에 맞서 싸우지 말라는 금융업계 속언이 있다. 따라서 지난주 양일간의 채권가격폭락은 과도매수에 다른 일시적인 현상이고 이자율은 다시 안정을 찾아 낮아질 수도 있다. 혹은 반대로 등락을 거듭하되 조금씩 상승하면서 최저점을 다시 방문하지 않을 수도 있다.
어떤 경우가 되던 소비자들이 손해를 보지 않는 방법이 있다. 위험을 취하지 않으면 된다. 금융시장은 문외한들이 함부로 뛰어드는 곳이 못된다. 근거 없이 제시되는 가짜 이자율의 미끼를 덥석 물어 소탐대실하는 우를 범하지 않기를 바란다.
(714)808-2491
스티브 양
<웰스파고 론오피서>
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