사전융자승인서란(pre-approval letter)란 렌더가 주택구입 예정자의 수입, 신용과 채무상태, 은행잔고등을 근거로 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류이다.

융자 심사기준이 반영된 컴퓨터 시스템과 융자담당자(론오피서)가 손님의 자격요건과 심사기준을 비교 검토한후 발행한다. 이때 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 보면 된다.

하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아니라는 것을 명심할 필요가 있다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 검증과정에서 문제가 생길경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있게 된다.

따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요하다. 융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어야 한다.

특히 펜데믹이후 렌더들과 2차시장의 투자자들은 심사기준을 더욱 까다롭게 적용하고 있을 뿐만아니라 심사기준을 수시로 바꾸고 있기 때문에 융자시장의 업데이트를 잘 파악하고 있는 융자담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 중요하다.

그러나 아무리 경험 많고 유능한 융자담당자가 검토한다고 해도 심사담당자(언더라이터)가 검토하여 발행하는 승인서 많큼 확실한 융자승인서는 없다고 할수 있다. 따라서 자격요건이 약간 애매하거나, 거의 확실한 융자승인을 사전에 원하는 사람의 경우는 사전융자승인을 아예 심사담당자로부터 받을 수도 있다는 것을 아는 사람은 많지 않다.

렌더의 심사담당자로부터 발행받는 융자승인서를 Commitment Letter라고 부르는데 이는 Pre-approval Letter보다 최종융자승인의 가능성이 훨씬 높다고 보면된다. 대상 주택만 정해져 있지 않을 뿐, 수입계산, 직장경력, 신용보고서상의 문제등 심사기준 적용과 해석이 애매하여 융자승인이 불확실한 손님들이 사전융자승인을 받을 수 있는 가장확실하고 유일한 방법이라고 볼수 있다.

물론 이 Commitment Letter도 최종 융자승인을 100% 보장하는 것은 아니지만, 심사기준 적용과 해석이 애매했던 부분에 대해서는 심사담당자의 의견을 미리 들을 수 있어 안심하고 집을 보러다닐 수 있게된다.

심사담당자로부터 사전융자승인서 또는 Commitment Letter를 받을 때 주의 할 사항은 집을 사기 최소한 3-6개월 전에 융자 담당자를 찾아야 한다는 점이다. 그 이유는 심사담당자에게 파일을 보내 심사받는데 시간이 걸릴 뿐만 아니라, 자신도 알지 못하는 문제점이 발생되었을 경우에는 해결할 수 있는 시간이 필요하기 때문이다. 요즘은 집을 팔자는 사람보다 사자는 사람이 압도적으로 많은 셀러마켓이다. 집 하나에 수 많은 오퍼가 들어와 가격을 올리고 있고 웃돈을 주고 오퍼를 넣어도 잘 안되는 실정이다.

이럴 때 일수록 사전융자승인서를 믿을 수 있는 렌더로 부터 받는 것이 중요하고 더 나아가 Commitment letter를 제시할 경우에는 융자승인의 불확실성이 거의 없어지기 때문에 오퍼가 받아들여질 확률이 많이 올라간다고 볼 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>