최근 수 개월간 주택시장이 급속도로 얼어붙으면서 경기 침체 예측과 함께 가격의 하락폭이 예상보다 늘어날 것이라고 걱정하는 주택 오너들이 늘어나고 있다. 이는 바로 2008년 서브프라임 사태의 악몽을 기억하고 있기 때문이다. 1,000만 가구 이상이 집값 폭락으로 강제로 집을 잃은 쓰라린 경험을 다시 하는 것이 아닌지 걱정이다. 최근 Lending Tree는 미국인들의 41%는 주택 가격 폭락에 대한 두려움에 직면하고 있다는 조사 자료를 공개했다. 그러면 과연 이러한 염려와 두려움은 얼마나 사실에 근접해 있을까?

정답부터 말하면 지금의 주택시장은 2008년 서브프라임 사태로 야기된 대량 차압으로 인한 주택시장 침체와는 근본적으로 다른 양상이라는 점을 주지할 필요가 있다.

첫째, 고용시장의 건정성을 들 수 있다. 서브프라임으로 시작된 2008년도 주택시장 침체기에는 1년 만에 약 800만명의 실업자를 양산해 놓았다. 그러나 지금은 완전 고용이라고 불리는 4~5% 정도의 실업율을 유지할 정도로 고용시장이 탄탄하다. 고용시장이 탄탄하다는 것은 고용을 통한 가계 수입이 꾸준히 유지되고 있다는 것으로, 바로 주택 페이먼트와 같은 주택 관련 비용을 잘 감당해 낼 수 있다는 것을 의미한다.

둘째, 서브프라임 사태 때에는 흔히 불량자산(Toxic Asse)이라고 불리는 페이먼트를 할 능력도 없는 바이어들에게까지 제공되었던 각종 불량 융자프로그램들이 성행했지만 서브프라임 사태 이후에는 법으로 이러한 론을 금지하면서 지금은 불량 론들이 거의 없다는 사실이다.

셋째, 신규 주택건설이 부진하여 매물 부족 문제가 해소되지 않고 있다는 점이다. 2008년 서브프라임 사태와 비교해서 현재 신규 주택 공급 상황은 약 60% 수준에 머물고 있어서 앞으로도 주택 매물 부족 현상은 주택시장 침체에도 불구하고 계속될 전망이다. 팬데믹으로 야기된 노동인구 부족, 자재 부족, 땅값 인상 등으로 신규 주택 건설은 당분간 계속 부진한 모습을 보일 것으로 전망된다. 더욱이 젊은 세대들이 앞으로도 주택시장으로 꾸준히 진입할 것으로 보여 부족한 인벤토리 문제는 공급과 수요 측면에서 계속해서 주택 가격을 유지해 줄 받침대로 작용할 것으로 보인다.

넷째, 현 주택 페이먼트 연체율은 이전에 주택시장 침체에 비해 현저하게 낮아서 대량 차압 사태 등을 기대하기 어렵다는 것도 주택시장의 건정성을 담보해 주고 있다. 2008년 서브프라임 사태 때에는 전체 주택의 약 10%가 페이먼트 연체를 보였지만 지금은 전체 주택의 약 3.6% 정도만이 연체율을 보이고 있다. 주택차압율도 전체 주택의 0.6% 수준이어서 서브프라임 사태 때와 비교해서 약 15% 정도의 수준에 머물러 있다.

다섯째, 주택 오너들의 에퀴티가 많은 점도 이전 주택시장 침체들과 다른 점이다. 팬데믹 기간 중 최소 30~50%까지 주택가격이 급등하면서 많은 주택 오너들이 늘어난 에퀴티의 혜택을 단단히 보고 있다. 늘어난 에퀴티는 바로 주택 차압을 당할 확률을 그만큼 낮추어 주어 이 또한 주택시장의 건전도를 높여 줄 수 있다는 점이다.

여섯째, 낮은 이자율의 혜택을 보고 있는 주택 오너들이 많다. 적지 않은 수의 주택 오너들의 이자율이 4% 미만의 저이자의 융자를 가지고 있다는 점이다. 낮은 이자율로 인해 경기 침체가 와도 페이먼트에 대한 부담감이 이전에 비해 현저하게 줄어들고 있다는 것이다. 또 지금과 같이 이자율이 이전보다 높아진 상황에서는 낮은 이자율이 가지고 있는 주택 오너들이 집을 팔고 다른 주택으로 옮겨갈 가능성이 높지 않아 주택시장 인벤토리는 계속 저조한 수준을 보일 것으로 보인다. 이러한 인벤토리 부족은 시장 침체기 속에서도 가격을 지탱해 급격한 가격 하락을 방지할 수 있는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

이런 상황들을 감안해 볼 때 이 번 주택시장 침체는 이전의 주택시장 침체와는 다르게 단단한 기초들로 인해 쉽게 무너지지 않을 것으로 보인다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>