주택경매
“부동산 파실려고요? 입찰자가 기다리고 있습니다.” 경매(Auction)에는 꼭 은행소유 매물만 나오는 것이 아니다. 요즘 같은 부동산 시장에서는 아직 은행으로 넘어가지 않은 셀러 소유 매물들도 많이 나오고 있다. 시장에 내놓았으나 시간이 지나도 안 팔리는 단독주택도 나오지만 새로 지은 콘도단지나 타운하우스 단지도 무더기로 나오기도 한다. 2년 전만해도 이들 주택단지는 짓기도 전에 분양이 끝났다. 분양을 다 받은 다음 개발업자들은 2년간 주택을 지어 매각 마무리를 지었는데 요즘은 분양 받았던 계약자들이 취소를 많이 해와 개발업자들은 쌓인 인벤토리를 경매에 내놓기도 한다. 경매는 셀러와 바이어 모두에게 이득을 안겨줄 수 있다. 셀러 측에서는 부동산 관리, 유틸리티, 보험 등의 유지비를 줄일 수 있고 반달리즘이나 비어있음으로 인한 손상을 막을 수 있는 이점이 있는데다가 바이어는 잘만 잡으면 시세보다 저렴하다는 이득을 볼 수 있다. 부동산 경매에 관한 용어를 정리해 본다. 월스트릿 저널을 참조했다.
요즘은 콘도·타운하우스 등 새집도 대거 매물로
셀러들 골아픈 인벤토리 처분하고 유지비 줄여
바이어는 시세보다 저렴한 내집 장만 기회로
경매자(Autioneers)들은 셀러의 물건을 바이어에게 시장가격으로 팔아주고 셀러로부터 커미션을 받는다. 그러나 간혹 셀러의 부담을 줄여주기 위해 바이어에게 프리미엄을 부과하기도 한다.
경험 많고 잘 훈련된 전문 경매업자들은 자신들의 고객 리스트를 이용, 입찰자가 충분히 모였을 때 경매를 해서 셀러와 바이어 모두에게 경매자체가 축제가 되게 만들기도 한다.
J.P.킹 옥션회사의 대표인 J. 크래이그 킹은 요즘은 새로 지은 부동산 경매가 더 많다고 전해준다. 타운하우스, 콘도, 신규주택단지가 벌크로 경매에 나오는가 하면 고급 럭셔리 주택도 있다는 것이다. 때문에 셀러는 현실적인 판단을 해야 한다고 그는 말하고 있다.
유지비와 기타 부대경비를 절감하기위해 경매에서 빨리 팔아치우던지 아니면 시장 조건이 회복될 때까지 기다리던지 둘 중 하나를 택해야 한다는 것이다. 이런 하자 없는 매물은 경매회사만 잘 택하면 적절한 바이어를 만날 수 있다.
보스턴에 기반을 두고 있는 액설러레이티드 마케팅 파트너의 대표인 존 골링거는 최근 1시간 만에 캘리포니아 모간 힐에 위치한 재스퍼 팍 개발단지의 주택 18채를 1,100만달러에 팔았고 또 버지니아의 팍사이드 커뮤니티의 타운하우스 30채도 1시간 만에 1,000만달러에 팔았다.
이처럼 부동산 경매는 잘만 활용하면 셀러에게는 앓던 이 빠진 듯이 후련하게 인벤토리를 처분할 기회를 제공하고 바이어에게는 아직 은행에도 넘어가지 않은 멀쩡한 매물을 시세보다 저렴하게 건질 수 있는 기회를 제공하지만 고조된 경매분위기에 휩쓸려 과다 입찰을 하거나 형편없는 가격에 물건을 팔아치워 손해를 보지 않으려면 용어판단을 잘 해야한다.
■무조건 판매(absolute sale)
가격에 상관없이 그날 최고 입찰자에게 물건을 넘기는 것이다. 셀러가 물건에 자신 있을 때 택할 수 있는 방법이다. 입찰자 입장에서는 자칫하면 오버 비딩을 할 수 있어 마음 간수를 잘 해야 한다. 경매장이 축제분위기로 고조될 수 있다.
■비밀 입찰(sealed bid)
그 자리에서의 세일이 최종이 아니다. 입찰자 중에 베스트를 선정해서 다시 ‘베스트 앤드 파이날’입찰을 다시 해서 그중에서 최고 입찰자에게 경매물건이 낙찰되는 것이다.
■비공개 입찰(nonpublished reserve)
입찰자에게는 알려주지 않지만 최저가격 선이 있다. 최저가격 선은 셀러와 경매담당자가 상의해서 정한다. 입찰 가격이 최저가격 선을 넘지 못하면 경매가 무산되는 것이다. 덩치가 큰 호화맨션 등이 주로 이 방법을 택한다.
■경매 네트웍(aution network)
인터넷을 통해 실시간으로 전 세계에서 입찰을 받는 시스템이다. 올해 내로 조만간 케이블과 인공위성 TV를 통해서도 입찰이 가능해질 전망이다.
경매 바이어를 위한 몇 가지 조언
1. 숙제를 충분히 하고 최고 가격을 미리 정해 놓는다.
경매 날로부터 30일 전에 경매공고가 나가게 된다. 이 기간이 혼자 근면하게 움직여야 되는 시간이다. 가능하면 매물에 대한 정보를 최대한 확보해야 한다. 그리고 렌더와 상의, 융자조건을 확인하고 마음속에 최고 입찰가격을 정해놓고 그에 준해서 입찰해야 한다.
2.경매담당자를 최대한 활용한다.
경매담장자는 가능하면 경매일에 물건을 팔려고 하기 때문에 바이에에게 적절한 정보를 주려고 할 것이다. 경매자에 따라서는 실제 경매에 앞서 무대연습을 해주기도 한다. 바이어는 이를 통해 당일에 대비할 수 있다.
3. 자금 준비가 되어 있어야 한다.
입찰 자격이 주어지려면 부동산 예상가의 1~5%를 캐시어스 체크로 발행해 가야 한다. 그리고 입찰에 이기는 동시에 판매가격의 10%정도를 개인체크로 디파짓해야 한다. 이 돈은 환불 받을 수 없는 돈으로 타이틀회사가 에스크로가 끝날 때까지 보유하게 된다.
4. 과외 자금도 고려해야 한다.
일부 경매업자들은 바이어에게 프리미엄조로 판매가의 10%정로를 요구하기도 한다. 이는 셀러로부터 받게되는 커미션을 줄여줘 셀러의 부담을 바이어 측에 안기는 것이다. 이런 비용도 사전에 고려해서 입찰에 들어가야 한다.
<정석창 객원기자>
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