구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배라는 속담이 있다. 아무리 좋은 것을 갖고 있다 해도 쓸모 있게 만들어 놓아야 가치가 있다는 말이다. 요즘 모기지 이자율은 기록적으로 낮다. 재융자를 할 경우에 1포인트 기준으로 30년 고정은 거의 4% 가까이, 15년 고정은 3.5% 이하로, 7년과 5년짜리는 2% 중후반까지 받을 수 있을 정도로 이자율이 내려갔다. 구매융자일 경우에는 이보다 더 싼 이자율을 받을 수 있다.

하지만 아무리 이자율이 싸다고 해도 자격요건을 점검하고 자신에게 맞는 융자상품과 프로그램을 찾아서 재융자를 단행할 때 비로소 자기 것이 되고 의미가 있게 된다.

연방 통계청이 발표한 2009년 가계조사자료에 따르면 전체 모기지 보유자(5,220만명)의 절반가까이가 아직도 6%가 넘는 이자율을 갖고 있다고 한다.

조금 오래된 자료라고 하지만 이들 가운데는 자신의 모기지에 무관심하고 생활이 바쁘고 귀찮다고 그냥 지나치는 사람들도 많다고 하니 놀라울 따름이다. 실제로 전화를 걸어오는 한인들 중에도 상당수의 사람들이 깜짝 놀랄 정도의 높은 이자율을 보유하고 있다.

주변사람들의 말만 듣고 지레짐작으로 나는 융자가 안되겠지하고 포기하는 사람들도 있고, 집값이 빠졌거나 집을 구입한지 얼마되지 않아 해당사항이 없다고 판단하여 재융자를 고려하지 않는 사람들도 많은 것 같다.

집값이 빠진 경우에는 오바마 행정부의 HARP융자를 고려해 볼 수 있다. 물론 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니지만 자신의 융자가 이에 해당하는지는 융자담당자에게 전화 한 통화로 금방 알 수 있다.

또한 집값이 빠져서 망설였다면 MI(mortgage Insurance)를 지불하고서라도 재융자를 하는 것이 좋은지를 확인해 볼 필요가 있다. 왜냐하면 요즘도 90~95% 융자가 가능할뿐만 아니라 MI를 지불하더라도 재융자가 의미있을 많큼 이자율이 빠져있기 때문이다.

또한 96.5%까지 융자를 해주는 FHA융자도 고려해 볼 수 있다. 풀닥 융자서류가 부족한 사람들은 우선 각 렌더들에게 전화를 해보는 것이 급선무다. HARP 융자를 통해 서류없이 융자가 진행될 수도 있고, 각 렌더들 만이 갖고 있는 Streamlined Refi 제도를 통해 서류 없이 융자를 진행할 수도 있기 때문이다.

특히 렌더들이 보유한 계좌들에 대한 특별융자제도인 Streamlined 재융자들은 융자비용이 거의 들지 않고 진행속도도 빨라 자격요건만 된다면 이보다 좋은 혜택이 없다. 또한 FHA 융자의 경우는 소득 대비 부채규모 즉 DTI(Debt to Income) 기준이 일반융자의 경우보다 느슨하므로 재융자가 절박한 사람들은 충분히 생각해 볼 수 있다.

DTI가 조금만 높아도 승인이 나지 않는 현실에서 자동차페이먼트 등 약간의 부채항목을 조절하면 풀닥으로 융자가 가능해 질 수 있다.

그리고 이미 발표는 되었지만 시스템 작업 때문에 아직 각 렌더에서 시행되지 못하고 있는 제도로 FHA 원금삭감 재융자가 있다. 이는 현재 일반융자가운데 집값이 융자원금이하로 빠져 재융자를 받지 못하고 있는 사람들을 대상으로 원금을 10%이상 삭감해주면서 집값의 97.75%까지 FHA융자로 재융자를 해주는 제도인데 각 렌더에서 실시를 공표할 때를 예의주시하며 기다릴 것을 권한다.

융자심사기준이 까다로워졌다고는 하지만 지금도 수많은 사람들이 융자를 받고 있다. 요즘 융자를 너무 간단하게 생각해서도 안되겠지만 그렇다고 쉽게 포기할 이유도 없다. 각 렌더들과 정부에서 시행하고 각종 특별 재융자제도들을 잘 이용하면 의외로 불가능할 것 같던 융자승인을 얻어 월페이먼트를 많이 줄일 수 있다. (714)808-2491


스티브 양
<웰스파고 론오피서>