재산세 조정은 일반주택은 물론 상업용 부동산에도 가능하다. 최근 3년간 계속된 부동산 가치 하락으로 과세기준이 되는 상업용 부동산 가격에 대한 재조정 신청이 증가하고 있으나 한인들은 정보부족으로 재조정 신청이 미미한 것으로 알려졌다. 지난 2년간 약 100건의 상용 건물에 대한 재산세 감면신청과 항소를 진행해 왔던 차비오 CPA와 함께 커머셜 부동산 재산세 조성에 대해 자세하게 알아본다.


한 건물 3회까지 가능, 1회서 절반 정도 ‘합의’도달
서류·사진외 인근 거래 부동산 등 다양한 증빙 필요


▲매년 1월 시가 기준

부동산 재산세는 매년 1월1일 시가를 기준으로 책정된다. 전문가들은 부동산 가격의 최고점이었던 2007년에 비교하면 현 시세가 25~35%정도 하락한 것으로 보고 있다.

커머셜 부동산 종류는 크게 임대수입 위주의 상가, 오피스, 아파트와 사업을 동반한 호텔, 골프장, 세차장 등이 있고 빈 땅도 있다. 가장 큰 하락은 임대수입이 없는 빈 땅에서 나타났으며 다음으로 호텔과 골프장 등 경기에 민감한 사업을 동반한 부동산이었고 임대수입 위주의 건물은 건물의 상태와 나이, 테넌트 그리고 관리 컨디션 등에 따라 그 가치가 크게 달라질 수 있으며 과세기준도 이에 따라 차이를 보인다.

임대수입 건물은 A, B, C, D등급으로 나뉘는데 일반적으로 A등급 건물은 중상류 주택가에 위치한 대형 마켓이나 주류 은행 등 유수한 테넌트가 있는 상가로 시가 1,500만달러 이상을 뜻한다. 반면 C 혹은 D등급 건물은 위치와 규모 그리고 임대인의 수준이 상대적으로 떨어지며 가격도 400만달러 이하로 구분된다.

부동산 경기가 지금같이 불황인 경우 A등급인 건물은 D건물보다 가치가 안정적이기 때문에 재산세 감면신청을 받을 때 다른 등급보다 성공률이 낮을 수 있다.


▲재산세 감면 방법

일반주택 재조정과 같이 두 가지 방법이 있다. 첫째는 해당 카운티 재산세 산정국(assessor)에 감면신청(decline-in-value)을 하는 것이고 산정국의 감정에 만족하지 못하면 두 번째인 항소(appeal) 신청을 하는 것이다.

일반주택보다 상용건물은 감면이 쉽지 않다. 규모, 수익률, 관리상태가 천태만상이기 때문에 대부분의 감세는 감면신청보다 항소를 통해 이루어지게 된다.

항소는 ‘히어링’(hearing)이라는 심의과정을 통해 진행된다. 히어링에서는 산정국의 감정사와 건물주나 건물주 대변인이 3명으로 구성된 항소위원회(appeal board)에 서로 자신이 산정한 가격을 주장하게 된다.

한 건물에 대해 3번까지 항소가 가능하고 보통 첫 번째 히어링에서 50% 이상이 합의된다.

각 카운티마다 항소 마감날짜가 틀릴 수 있고 항소과정이 약간씩 다를 수 있으니 유의해야 한다. LA카운티의 경우 2010년 항소 마감일은 11월30일이다.


▲정확한 증거필요

항소위원회 등에 재산세 조정을 요구할 때는 서류는 물론 사진 등을 포함한 여러 증거를 준비하는 것이 좋다. 카운티 산정국이 가장 재산세 삭감의 기준으로 삼는 것은 최근에 해당 상용 건물 인근에서 매매된 비슷한 크기와 상태의 건물과 가격을 비교해 보는 것이다.

주택과 달리 상용 건물은 인근에서 비슷한 건물을 찾기 어렵기 때문에 경우에 따라서는 몇 마일 또는 다른 카운티의 건물과 비교를 할 수도 있다.

비교되는 건물은 그 해 1월1일부터 3월31일까지 팔린 2개 정도의 부동산 매매 기록을 첨부해야 한다.

일반 주택과 달리 인터넷을 통해 비교 건물을 찾기가 어렵기 때문에 상업용 부동산 에이전트 등 전문가의 도움을 얻는 것이 좋다.


▲궁금한 점 산정국에 문의

재산세와 관련된 자세한 정보는 산정국에 직접 연락하면 얻을 수 있는데, 한인 통역도 가능하다.

박주동 LA카운티 부동산 세액 산정관은 “재산세 조정을 원하면 산정국에 전화를 걸어 ‘코리안 스피커’를 바꿔 달라고 요구하면 도움을 받을 수 있다”고 말했다.

재산세에 대한 보다 자세한 문의는 LA카운티 택스 컬렉터 홈페이지(assessor.lacounty.gov)나 박주동 산정관(213-893-1199)으로 하면 된다.
<도움 차비오 CPA 213-268-9929>


<백두현 기자>






최근 부동산 가격이 하락하면서 샤핑몰이나 아파트 빌딩, 호텔 등 상용건물에 대한 재산세 조정이 많은 것으로 나타났다.