서브프라임 사태 이후 늘어난 주택융자 관련 각종 규제와 까다로워진 법규는 융자 관련 요구서류를 늘어나게 만들었을 뿐만 아니라 융자과정도 더 길게 만들었다.
융자 진행기간이 길어지면서 융자과정에 대한 손님들의 궁금증도 더 늘어났다. 집을 사기위한 융자인 경우에는 더욱 그러하다. 융자 진행상황과 결과에 따라 이사 날짜나 다른 일에 대한 계획도 세워야 되기 때문이다.
주택 구입융자의 경우는 Loan Contingency 문제나 계약한 날짜에 맞춰서 끝낼 수 있을지 걱정돼 전전긍긍하는 경우가 다반사이다. 그러나 융자담당자들은 속 시원하게 대답해 주지 않고 그냥 기다리라고만 하거나 다 됐다는 말만 되풀이하는 경우가 많다.
주택융자의 일반적인 진행절차는 어떻게 되고 렌더 쪽에서 어떠한 일들이 일어나고 있는지를 살펴봄으로써 융자 진행과정에 대한 이해를 돕고, 융자담당자, 손님, 부동산 에이전트간의 의사소통에 도움이 되고자 한다.
필자는 융자 진행과정을 다음과 같이 네 단계로 나누어 볼 수 있다고 생각한다.
신청단계, 심사단계 (초기승인), 검증단계 (최종승인), 클로징 단계 등이다. 각각의 단계의 특징은 무엇이고 누가 주된 역할을 하는지를 살펴봄으로써 융자진행 절차에 대한 이해를 돕고자 한다.
먼저 첫째로 융자 신청단계이다. 손님이 융자를 신청하면 융자담당자(론 오피서)는 제일 먼저 손님의 자격요건을 검토한다. 이를 위해 손님으로부터 여러 가지 관련 서류와 정보를 받는데 손님의 신속하고 정확하고 충분한 자료 제공이 아주 중요하다.
마치 여행을 떠나가 전 숙박시설과 식당, 이동경로, 소요시간 등을 파악해 계획을 세우는 것과 마찬가지다. 이 계획이 잘 세워졌을 때 편안하고 유익한 여행이 될 수 있는 것처럼 융자담당자가 초기 검토단계에서 모든 내용들을 제대로 점검하고, 문제점을 발견하여 대비했을 때 그 융자는 일사천리로 진행될 수가 있다.
손님의 입장에서는 이 융자 신청단계에 융자담당자가 요구하는 각종 서류를 신속하게 제공해주고, 각종 질문에 대해 있는 그대로 정확하게 대답해주는 것이 가장 중요하다.
손님으로부터의 서류수집과 융자 계획이 끝나면 융자담당자(론오피서)나 프로세서는 데이터를 시스템에 입력하여 손님의 파일을 만든다.
이를 오리지네이션이라고 부른다. 이 단계에서 론오피서나 프로세서는 크레딧 리포트도 뽑고, 감정도 주문하고, 에스크로 사무실 등을 접촉해 필요한 서류도 접수하고, 손님이 원할 경우 이자율도 ‘락인’한다. 이 융자신청, 즉 오리지네이션 단계는 보통 2~5일 걸린다.
하지만 손님과 관련기관의 협조여부에 따라 더 짧아질 수도, 길어질 수도 있다. 그리고 융자담당자와 프로세서는 추가로 수집된 각종 서류들을 정리하여 심사부로 제출하는데 이를 ‘submission’이라고 한다. 융자가 심사부로 넘어가면 심사단계가 된다.
심사부로 제출된 서류들은 순서에 따라 심사 담당자, 즉 Underwriter가 심사를 하고 승인여부를 결정하는데 보통 1~3일 걸린다.
심사 결과는 보통 ▲approval(조건부 승인) ▲suspense ▲counter offer ▲decline 등으로 나누어진다. Suspense는 융자승인 여부를 결정하는데 결정적인 자료가 부족할 경우에 그 자료가 충족될 때까지 심사결정을 보류하는 것을 말한다.
Counter offer는 제출된 시나리오대로 융자승인을 해줄 수가 없다고 판단하여 심사담당자가 다운 페이먼트를 더 요구하거나, 융자상품을 바꾸거나, 거주용도를 바꾸거나 할 경우에 승인을 주겠다고 내리는 결정이다.
Approval, 즉 조건부 승인이 났을 경우에는 손님에게 commitment letter가 발송되는데 몇 가지 추가적인 서류와 정보제공을 전제로 융자는 문제없이 끝날 수 있다는 편지이다.
론오피서가 손님들이나 부동산 에이전트들에게 “융자승인 났습니다”라고 할 때는 보통 이 조건부 승인, 혹은 초기 승인을 말한다.
문의 (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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